DES-Norge oppfordrer klubbene til å gå i gang med nye boligprosjekter.

Nedenfor finner du nyttig informasjon før arbeidet begynner:

(Alle illustrasjonsfoto er fra Kornmoenga i Oppegård)

fra Norsk Huseierforenings hjemmeside: http://nohus.no/borettslag%20og%20sameier.htm

Fellesfinansiering

Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan stifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.

Forskjellene mellom borettslag og eierseksjonssameier

Borettslag og eierseksjonssameier har betydelige likheter. Det er særlig tre forhold som skiller borettslag fra eierseksjonssameier:

Fellesfinansiering
Et kjennetegn ved et borettslag er at finansiering av bygging og/eller vedlikehold kan skje ved at borettslaget, som har eierrådigheten over alle boligene i borettslaget, pantsetter alle borettslagets eiendommer under ett. I et eierseksjonssameie er det den enkelte sameier som har eierrådigheten over boligen han bor i, slik at eierseksjonssameiet ikke kan pantsette boligene. De enkelte seksjonene må pantsettes hver for seg av den enkelte sameier. Denne forskjellen vil kunne gjøre det vanskeligere å få finansiert for eksempel fellesarbeider i eierseksjonssameiet i forhold til i borettslaget.

Ansvarsforholdet
En medeier i eierseksjonssameiet vil hefte for sameiets felles forpliktelser i forhold til sin sameiebrøk i motsetning til andelseieren i borettslaget som ikke har noe direkte økonomisk ansvar overfor borettslagets kreditorer. Andelseieren vil derimot overfor borettslaget være ansvarlig for sin del av fellesgjelden. Ved å si opp boretten, vil andelseieren kunne kvitte seg med ansvaret for fellesgjelden. Det gjelder selv om han ikke får solgt andelen. Eierseksjonssameieren vil derimot ikke bli kvitt sine forpliktelser bare ved å flytte og selge seksjonen.

Brukereierprinsippet
I borettslaget er noe av poenget at laget eies av de som bor der. Selv om det nå er blitt en utvidet adgang for andelseiere i borettslag til å leie ut boligen, er ordningen et viktig skille i forhold til eierseksjonssameiet. I sameieforhold er det ikke noen rettslig sammenkobling mellom bruken av eierseksjonen og eiendomsretten.

Andelseierne

Andelseieren er eier av en andel i borettslaget og har enerett til å bruke en bolig i borettslaget.

Fra 2006 kan borettsandelene registreres i grunnboken. Det er viktig å merke seg at det er andelen som registreres og ikke den faste eiendommen. Den faste eiendommen er tinglyst fra før. Grunnboken vil altså bli et register over fast eiendom og andeler i borettslag.

Innskudd

Andelseieren vil oftest ha betalt et innskudd til borettslaget. Dette er et lån til borettslaget fra andelseieren. Lånet er sikret ved at andelseieren har pant i borettslagets eiendommer med prioritet etter fellesgjelden. Dette pantet kan tinglyses på vanlig måte.

Styringsorganer

Generalforsamling og styre

Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. Alle andelseiere kan møte der, og har tale- forslags- og stemmerett. Det skal avholdes generalforsamling innen utgangen av juni måned hvert år. Styret kaller inn til generalforsamling med minst 8 dagers varsel og høyst 20 dager. Saker som skal tas opp må være klart angitt i innkallingen. Valg av styre er en av generalforsamlingens viktigste oppgaver.

Hvis en andelseier mener det er viktige forhold som må bli tatt opp eller undersøkt, bør dette bli gjort på generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan ikke fatte vedtak som gir noen andelseiere urimelige fordeler på andre andelseierens bekostning.

Enkelte viktige saker må alltid bli lagt frem for generalforsamlingen. Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, gjøre vedtak om: 

· å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som før har vært tenkt brukt til utleie

· Salg eller kjøp av fast eiendom

· å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet fremfor innskuddene

· andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning

· tiltak ellers som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

I de sakene som er nevnt over må styret ha samtykke fra generalforsamlingen. For øvrig er det styrets oppgave å lede virksomheten i borettslaget i samsvar med lov, borettslagets vedtekter og vedtak av generalforsamlingen.

Styret velges for to år og skal bestå av minst tre personer. Styret representerer borettslaget utad og kan for eksempel inngå avtaler på borettslagets vegne.

De fleste borettslag har forretningsfører og skal ha revisor.

For øvrig er selskapsorganene i borettslaget i hovedsak tilsvarende aksjeselskapets.

Bruk og vedlikehold av boligen

Borettslagslovens regler om vedlikeholdsplikt gjelder hvis det i vedtektene eller ved avtale ikke er fastsatt en annen fordeling av vedlikeholdsplikten. Borettslagslovens regler fordeler vedlikeholdsplikten slik at andelseieren hovedsakelig har ansvaret innenfor boligens fire vegger, mens borettslaget har ansvar for vedlikehold av bygningskroppen og fasaden.

Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Forøvrig vil borettslaget ha ansvar for vedlikehold av bygningen og eiendommen ellers, så langt det ikke er andelseiers ansvar.

· Andelseieren skal holde ved like vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.

· Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, golvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Det omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner.

· Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldig skade.

Borettslagets vedlikeholdsplikt

Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier.

· Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen, dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

· Andelseieren skal gi tilgang til boligen for å få utført arbeid som nevnt over, og for ettersyn i forhold til slikt vedlikehold, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal bli gjennomført slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen

Stiftelse av borettslag

Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som inneholder opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor. Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter. Andre vedtekter enn de lovbestemte kan også tas med - f.eks. om forkjøpsrett.

I praksis stiftes borettslag av de som oppfører boligene og selger disse til fremtidige andelseiere - et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen

Andel og rettsregistrering av andel. Innskudd 

Andelen er den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.

Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10 % av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøring av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom - også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av.

I et eierseksjonssameie, vil seksjonen være registrert hos Statens kartverk i Hønefoss. Korrekt matrikkelnummer er kommunenummer, gårdsnummer, bruksnummer og sist seksjonsnummer. En fysisk person kan erverve inntil 2 seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

Andelseierne kan betale inn penger i borettslaget. Dette kalles i borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via felleskostnadene.

 

[ Til toppen ]

(Alle illustrasjonsfoto er fra Kornmoenga i Oppegård)

Fra Wikipedia, den frie encyklopedi

Borettslag

Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til eget bolig i foretakets eiendom (borett), jf. borettslagsloven § 1-1.[1] Borettslaget er et eget rettssubjekt på samme måte som et aksjeselskap og det har mange likhetstrekk med aksjeselskap. Tidligere kunne man også velge om man ville stifte et slikt selskap som et aksjeselskap eller et borettslag, men fra 1960 har borettslagsformen vært påbudt. Et eierseksjonssameie gir også sameierne bruksrett til en bolig (eller et lokale), men her eier den enkelte en idéell (tenkt) del av eiendommen. I borettslag er det laget som har eiendomsretten til den faste eiendom - andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den bolig som andelen er knyttet til.

Innhold

Tilknyttede og frittstående borettslag

Et tilknyttet borettslag er et borettslag der vedtektene sier at andelseierne samtidig skal være andelseiere i et bestemt boligbyggelag [1]. Dette kalles gjerne det dobbelte medlemskap og det er bare disse borettslag som er tilknyttede lag og som borettslagsloven har en del særregler om. Alle andre borettslag er frittstående og de har ingen slik vedtektsfestet tilknytning. Men de kan ha et boligbyggelag som forretningsfører på vanlig kommersiell basis.

Det følger av boligbyggelagsloven § 1-1 [2] at et boligbyggelag har til formål å skaffe medlemmene bolig og det er nevnt som eksempel at dette kan skje gjennom borettslag. Dette er i praksis den viktigste måte boligbyggelaget oppfyller sitt formål på: Man stifter et tilknyttet borettslag der boligbyggelagets medlemmer får bolig.

Forkjøpsrett

En annen måte for boligbyggelagene å skaffe medlemmene bolig, er å bruke forkjøpsrett i borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene. Forkjøpsretten [3] er ikke en lovfestet rettighet, den må følge av vedtektene til det enkelte borettslag. Boligbyggelagene har som oftest et vedtektsfestet veto mot endringer i vedtektene i sine tilknyttede borettslag. Slik sikrer de seg at boligbyggelagets medlemmer har forkjøpsrett i de tilknyttede borettslagene. Ved avhending av borettsandeler utløses forkjøpsrett for boligbyggelagets medlemmer. De som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende er nevnt i borettslagets vedtekter etter innbyrdes prioritet. Den forkjøpsrettsberettigede trer inn i den avtalen som utløser forkjøpsretten, (men bl.a. arv eller tvangsalg kan også utløse forkjøpsrett) og overtar andelen til den pris og på de vilkår avhenderen og erververen ble enig om.

Forkjøpsretten er en omsetningsbegrensning på borettsandeler i tilknyttede borettslag, men det ser ikke ut til at denne begrensningen medfører at borettslagsboliger med forkjøpsrett omsettes til lavere pris enn andre tilsvarende boliger.

Borettslagsloven kapittel 4 V [4] har nærmere regler om forkjøpsrett. Det fremgår bl.a. av loven at avhending av andeler mellom visse nærstående ikke utløser forkjøpsrett f.eks. der foreldrene selger sin andel til et av sine barn.

Stiftelse av borettslag

Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som skal inneholde opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor. Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter og det er ikke store krav til hva de må inneholde, men det kan tas inn andre vedtekter enn de lovbestemte – f.eks. om forkjøpsrett.

I praksis stiftes borettslag av den som skal oppføre boligene og selge disse til de fremtidige andelseiere – et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen.

Borettslagets særtrekk

Andelseiers økonomiske ansvar er begrenset

Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjeld borettslaget har. Borettslagets kreditorer må forholde seg til laget og kan ikke gå på den enkelte andelseier. Andelseierne har heller ikke plikt til å betale noe tilleggsinnskudd i laget ut over det som følger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks måneders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser overfor borettslaget, men han taper samtidig retten til boligen.

Felleskostnader

Indirekte har andelseierne et ansvar fordi de må betale sin del av de løpende utgifter til borettslaget. Disse utgiftene kalles i borettslagsloven for felleskostnader. Felleskostnadene består av borettslagets driftsutgifter (som kan være alt fra utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale avgifter og strøm til fellesareal) samt renter og avdrag på borettslagets lån. Det er m.a.o. ingen forskjell på andelseiere og andre boligeiere på det området.

Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligen eller etter andre kriterier. Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er endel av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig å bruke boligenes areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. F.eks. kan halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet på boligene og den andre halvparten fordeles likt mellom alle.

I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres, f.eks. fordi ombygging og påbygging har medført endringer i verdiforholdene mellom boligene. Loven tilsier imidlertid at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen. Det må vesentlige endringer til før det blir snakk om å endre fordelingskriteriene.

I særlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan andelseierne kreve at disse holdes utenfor fordelingsnøkkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsnøkkel ligger fast slik at andelseiere uten barn må betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil må betale for vedlikehold av borettslagets garasjer. Det er bare i særlige tilfeller man kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. Hvis f.eks. bare den ene av et borettslags to bygninger får installert heis, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.

Andel og rettregistrering av andel. Innskudd

Borettsandelen representerer den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.

Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10 % av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøting av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom – også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av og borettslaget kan pantsette hele eiendommen ved låneopptak.

Andelseierne kan skyte inn penger i borettslaget. Dette kalles borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via felleskostnadene.

Fellesfinansiering

Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan kontorstifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.

Andelseier må selv bruke boligen

Hovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Når andelen skifter eier bortfaller også bruksretten, og når andelseieren ikke lenger bruker boligen selv må han normalt selge andelen, men det er gjort visse unntak. I tidsbegrensede perioder og i særlige tilfeller kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre. Dette endrer ikke andelseierens økonomiske ansvar overfor borettslaget. Når andelseieren i utgangspunktet må bo i boligen medfører det at borettslagsboliger ikke uten videre kan benyttes som spekulasjons-og investeringsobjekt.

  • Vedtekter og husordensregler

  • Rådigheten over boligen

  • Andelseierens rådighet over andelen og boligen

  • Andelseierens vedlikeholdsplikt

  • Borettslagets vedlikeholdsplikt

  • Borettslagets organer

  • Generalforsamlingen

  • Styret

  • Forretningsfører og revisor

  • Sammenslåing (fusjon) og deling (fisjon) av borettslag

  • Oppløsing av borettslag

  • Tidligere regler

Det har opp gjennom årene vært politisk strid om adgangen til å oppløse borettslag – særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et kvalifisert flertall adgang til selv å bestemme dette på to etterfølgende generalforsamlinger – hvorav den ene skulle være lagets ordinære generalforsamling. På grunn av prisregulering og ugunstige skatteordninger, var det fordelaktig å foreta slik oppløsning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og undergravde forkjøpsretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter departementet måtte samtykke i oppløsning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i særlige tilfeller. Noen år senere fikk vi en reprise på oppløsningsbølgen da eiendomsmegler Jørgen Stray hevdet at borettslagene stod fritt til å selge boligene til andelseierne, og loven ble på ny endret i februar 1979 for å fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri vært lovlig, slo Høyesterett fast i 1982. Etter regjeringsskiftet høsten 1981 ble det fri oppløsningsrett for frittstående borettslag, mens godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.

Dagens regler

Dagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittstående lag og hensynet til forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer er å ivareta på annen måte enn ved offentlig godkjenning. Nå kreves det to tredjedels flertall av alle andelseiere – ikke bare de som møter – på to etterfølgende generalforsamlinger hvorav den ene er den ordinære. I frittstående lag er dette tilstrekkelig. I lag der en tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppløsningsvedtaket ikke gyldig medmindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men videreføres vedtekten som vetoretten er knyttet til, kan godkjenning ikke nektes.

Når det er truffet gyldig vedtak om oppløsing, skal det velges et avviklingsstyre som skal sørge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som regel er det meningen at andelseierne skal fortsette å eie boligene – enten som selveierboliger eller som eierseksjoner – og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.

[ Til toppen  

Siden er sist oppdatert: 17.05.15  

Besøksadresse: Akersgata 47/49,  0180 OSLO
Telefon: 33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret)

E-postadresse:  post@des-norge.no
Post: 
DES-Norge, Postboks 6748 St. Olavs plass,
0130 OSLO

Bankgiro:  1607 44 31228
Organisasjonsnr: 
990 753 903