Innhold
Tilknyttede og frittstående borettslag
Et tilknyttet borettslag er et borettslag der vedtektene sier at andelseierne samtidig skal
være andelseiere i et bestemt boligbyggelag [1]. Dette kalles gjerne det dobbelte medlemskap og det er bare
disse borettslag som er tilknyttede lag og som borettslagsloven har en del særregler om. Alle andre
borettslag er frittstående og de har ingen slik vedtektsfestet tilknytning. Men de kan ha et boligbyggelag
som forretningsfører på vanlig kommersiell basis.
Det følger av boligbyggelagsloven § 1-1 [2] at et boligbyggelag har til formål å skaffe
medlemmene bolig og det er nevnt som eksempel at dette kan skje gjennom borettslag. Dette er i praksis den
viktigste måte boligbyggelaget oppfyller sitt formål på: Man stifter et tilknyttet borettslag der
boligbyggelagets medlemmer får bolig.
Forkjøpsrett
En annen måte for boligbyggelagene å skaffe medlemmene bolig, er å bruke forkjøpsrett i
borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene. Forkjøpsretten [3] er ikke en lovfestet rettighet, den må
følge av vedtektene til det enkelte borettslag. Boligbyggelagene har som oftest et vedtektsfestet veto mot
endringer i vedtektene i sine tilknyttede borettslag. Slik sikrer de seg at boligbyggelagets medlemmer har
forkjøpsrett i de tilknyttede borettslagene. Ved avhending av borettsandeler utløses forkjøpsrett for
boligbyggelagets medlemmer. De som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende er nevnt i borettslagets vedtekter
etter innbyrdes prioritet. Den forkjøpsrettsberettigede trer inn i den avtalen som utløser forkjøpsretten,
(men bl.a. arv eller tvangsalg kan også utløse forkjøpsrett) og overtar andelen til den pris og på de
vilkår avhenderen og erververen ble enig om.
Forkjøpsretten er en omsetningsbegrensning på borettsandeler i tilknyttede borettslag, men
det ser ikke ut til at denne begrensningen medfører at borettslagsboliger med forkjøpsrett omsettes til
lavere pris enn andre tilsvarende boliger. 
Borettslagsloven kapittel 4 V [4] har nærmere regler om forkjøpsrett. Det fremgår bl.a. av
loven at avhending av andeler mellom visse nærstående ikke utløser forkjøpsrett f.eks. der foreldrene
selger sin andel til et av sine barn.
Stiftelse av borettslag
Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som skal inneholde
opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten
navnene på styrets medlemmer og lagets revisor. Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets
vedtekter og det er ikke store krav til hva de må inneholde, men det kan tas inn andre vedtekter enn de
lovbestemte – f.eks. om forkjøpsrett.
I praksis stiftes borettslag av den som skal oppføre boligene og selge disse til de
fremtidige andelseiere – et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i
borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen.
Borettslagets særtrekk
Andelseiers økonomiske ansvar er begrenset
Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjeld borettslaget har. Borettslagets
kreditorer må forholde seg til laget og kan ikke gå på den enkelte andelseier. Andelseierne har heller ikke
plikt til å betale noe tilleggsinnskudd i laget ut over det som følger av loven om betaling av
andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks
måneders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser overfor borettslaget, men han taper
samtidig retten til boligen.
Felleskostnader
Indirekte har andelseierne et ansvar fordi de må betale sin del av de løpende utgifter til
borettslaget. Disse utgiftene kalles i borettslagsloven for felleskostnader. Felleskostnadene består av
borettslagets driftsutgifter (som kan være alt fra utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale
avgifter og strøm til fellesareal) samt renter og avdrag på borettslagets lån. Det er m.a.o. ingen
forskjell på andelseiere og andre boligeiere på det området.
Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom
verdiene på boligen eller etter andre kriterier. Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og
finansieringsplanen som er endel av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig å bruke boligenes
areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. F.eks. kan
halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet på boligene og den andre halvparten fordeles likt
mellom alle.
I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres,
f.eks. fordi ombygging og påbygging har medført endringer i verdiforholdene mellom boligene. Loven tilsier
imidlertid at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen. Det må vesentlige endringer til
før det blir snakk om å endre fordelingskriteriene.
I særlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan
andelseierne kreve at disse holdes utenfor fordelingsnøkkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle
tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller
forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsnøkkel ligger fast slik at andelseiere uten barn må
betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil må betale for vedlikehold av borettslagets garasjer.
Det er bare i særlige tilfeller man kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. Hvis f.eks. bare
den ene av et borettslags to bygninger får installert heis, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis
slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.

Andel og rettregistrering av andel. Innskudd
Borettsandelen representerer den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan
sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på
generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget
en demokratisk sammenslutning.
Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av
Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets
organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én
andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil
10 % av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli
registrert på samme måte som overskjøting av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til
sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom –
også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i
borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved
tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av og
borettslaget kan pantsette hele eiendommen ved låneopptak.
Andelseierne kan skyte inn penger i borettslaget. Dette kalles borettsinnskudd og er et lån
fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet
utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget
hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via
felleskostnadene.
Fellesfinansiering
Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og
dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av
boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag,
men alle og enhver kan kontorstifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av
borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til
borettslag.
Andelseier må selv bruke boligen
Hovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Når andelen skifter eier
bortfaller også bruksretten, og når andelseieren ikke lenger bruker boligen selv må han normalt selge
andelen, men det er gjort visse unntak. I tidsbegrensede perioder og i særlige tilfeller kan andelseieren
overlate bruken av boligen til andre. Dette endrer ikke andelseierens økonomiske ansvar overfor borettslaget.
Når andelseieren i utgangspunktet må bo i boligen medfører det at borettslagsboliger ikke uten videre kan
benyttes som spekulasjons-og investeringsobjekt. 
-
Vedtekter og husordensregler
-
Rådigheten over boligen
-
Andelseierens rådighet over andelen og boligen
-
Andelseierens vedlikeholdsplikt
-
Borettslagets vedlikeholdsplikt
-
Borettslagets organer
-
Generalforsamlingen
-
Styret
-
Forretningsfører og revisor
-
Sammenslåing (fusjon) og deling (fisjon) av borettslag
-
Oppløsing av borettslag
-
Tidligere regler
Det har opp gjennom årene vært politisk strid om adgangen til å oppløse borettslag –
særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et
kvalifisert flertall adgang til selv å bestemme dette på to etterfølgende generalforsamlinger – hvorav
den ene skulle være lagets ordinære generalforsamling. På grunn av prisregulering og ugunstige
skatteordninger, var det fordelaktig å foreta slik oppløsning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og
undergravde forkjøpsretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter
departementet måtte samtykke i oppløsning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i
særlige tilfeller. Noen år senere fikk vi en reprise på oppløsningsbølgen da eiendomsmegler Jørgen Stray
hevdet at borettslagene stod fritt til å selge boligene til andelseierne, og loven ble på ny endret i
februar 1979 for å fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri vært lovlig, slo Høyesterett fast i
1982. Etter regjeringsskiftet høsten 1981 ble det fri oppløsningsrett for frittstående borettslag, mens
godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.
Dagens regler
Dagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittstående lag og hensynet til
forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer er å ivareta på annen måte enn ved offentlig godkjenning. Nå
kreves det to tredjedels flertall av alle andelseiere – ikke bare de som møter – på to etterfølgende
generalforsamlinger hvorav den ene er den ordinære. I frittstående lag er dette tilstrekkelig. I lag der en
tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppløsningsvedtaket
ikke gyldig medmindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men videreføres vedtekten som vetoretten er
knyttet til, kan godkjenning ikke nektes.
Når det er truffet gyldig vedtak om oppløsing, skal det velges et avviklingsstyre som skal
sørge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som
regel er det meningen at andelseierne skal fortsette å eie boligene – enten som selveierboliger eller som
eierseksjoner – og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.