SAMARBEIDENDE DES-KLUBBER I NORGE
*
  Informasjonsskriv    Nr 3 - 2012  *

Innhold:

Rapport fra årsmøtet på Granfos  7. mai 2012 finner du på denne linken

Den 14. juni 2012 ble det på Gol arrangert et områdemøte for DES-klubber i Hallingdal. Rapport fra dette møtet finner du på denne linken.

Nyhetsbrev fra Norske Boligbyggelag | Ikke aktuelt å lempe på byggekravene?

De eldres Boligklubb Tjøme er 25 år | Brev til alle DES-klubbar i Norge

Generelle betraktning etter Høyesteretts dom i tvisten mellom BBE og Kjellberg

 

VIKTIG  MELDING!
Informasjonsheftet blir sendt din DES-klubb i ett eksemplar. Grunnen til dette er de økte portoutgifter. Klubber som har tilgang til DES-Norges Hjemmeside: www.des-norge.no vil kunne kopiere flere eksemplarer av skriftet.
Adresseendringer må meldes til DES-Norge slik at Informasjonsheftet blir sendt til riktig adresse.

 

Besøksadresse: Kongens gate  9,  0153 OSLO | Telefon:  33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret) |
Avtaler med advokat Lyngtveit:   22 00 79 30 eller 901 96 384 |
 
Post: DES-Norge v/advokat Knut Lyngtveit, Kongensgt.  9, 0153 OSLO |
 E-post adresse: post@des-norge.no | Bankgiro: 1607 44 31228 | Organisasjonsnr: 990 753 903

Seniorsameiekonseptet:
Tilrettelagte boliger for eldre
av Sjur Brande (Sist redigert 15.april 2012)
Sammensetningen av befolkningen i Norge endrer seg betydelig. Både en eldrebølge og en yngrebølge trer frem. Finansieringen av omsorg for disse vil kreve mer enn samfunnet vil makte gjennom offentlige bevilgninger. Velferdssamfunnet som er møysommelig dannet med dugnads-tanken etter 2.verdenskrig blir satt under stort press. Det vil kreve holdningsendringer å løse oppgavene. En av mange løsninger ligger i å benytte Seniorsameiekonseptet beskrevet her: http://www.des-norge.no/sameie/

[ Til toppen  

Nyhetsbrev fra Norske Boligbyggelag

Boligbyggelag øyner håp om støtte til omsorgsboliger
I januar 2011 annonserte regjeringen nytt regelverk for hvem som kunne få offentlig støtte til bygging av omsorgsboliger og sykehjemsplasser. Målet var bl.a. å øke antall omsorgsplasser gjennom å gi kommunene større frihet til å samarbeide med private. Resultat: et fryktelig kronglet regelverk som har avskåret boligbyggelag og andre private aktører fullstendig.

Store forventninger
I fjor ble nytt regelverk for tilskudd til finansiering av sykehjem og omsorgsboliger presentert med pomp og prakt på en pressekonferanse hos OBOS. Boligbyggelag, kommune-Norge, KS og NBBL hadde i lang tid arbeidet for et nytt regelverk for tilskudd til finansiering av sykehjem og omsorgsboliger, og forventningene var dertil høye.

Regjeringen stilte mannsterke med statsminister, helse- og omsorgsminister og kommunalminister.

- Vi trenger at alle gode krefter samarbeider for å nå målene vi har satt oss om heldøgns omsorg til alle som trenger det innen 2015, sa statsminister Jens Stoltenberg, med klar adresse til blant annet boligbyggelagene.

Intensjonen var klar – private skulle være et viktig supplement til kommunene for å få bygget et tilstrekkelig antall omsorgsboliger og sykehjemsplasser.

Umulig
Da regelverket var ferdig utformet, viste det seg imidlertid å være bortimot umulig for kommunene å engasjere private uten selv å bli sittende igjen med mye arbeid og stor risiko. Det var ekstra krevende for kommunene å velge et privat alternativ i stedet for selv gjøre jobben.

Etter over et år med de nye reglene er det ingen tvil om at regelverket ikke har virket etter sin hensikt. 

- Så langt har ingen boligbyggelag realisert omsorgsboligbygging innenfor det nye regelverket. Hovedårsaken er at kommunenes mulighet for såkalt videretildeling av tilskuddet til andre aktører forsvant med de nye reglene, forklarer adm. direktør i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Thor Eek.

Ett av boligbyggelagene som ønsker å bygge omsorgsboliger er Trondheim og Omegn Boligbyggelag (TOBB), som i lengre tid har vært i dialog med Trondheim kommune. TOBBs planer om bygging av 22 omsorgsboliger i tilknytning til et sykehjem på Kattem har så langt ikke vært mulig å realisere, selv om både kommune og boligbyggelag har et felles ønske å realisere arbeidet.

Positivt signal fra Strøm-Erichsen
I Dagsrevyen ble prosjektet lagt fram for helse- og omsorgsminister Anne-Grete Strøm-Erichsen (Ap) som eksempel på vanskelighetene kommuner og private møter. Vi så en ydmyk statsråd, som innså at de nye reglene for investeringstilskudd ikke hadde gitt det ønskede resultat. Strøm-Erichsen ønsker nå ta opp saken med Husbanken, KS og boligbyggelagene.

Dette synes Thor Eek i NBBL er svært gledelig.

- Flere boligbyggelag er i dialog med kommuner om bygging av omsorgsboliger, og vi håper at helse- og omsorgsministerens nye initiativ kan åpne for enda flere nye omsorgsplasser fremover, sier NBBL-sjefen.

NBBL har jobbet hardt for å få på plass et velfungerende regelverk. Ifølge Eek er NBBL beredt til å bidra videre for å finne fram til gode løsninger. Forrige gang det var en satsing på omsorgsboligbygging, på 1990-tallet, bygde boligbyggelagene hver fjerde omsorgsbolig her til lands.

- Denne erfaringen bør det være nyttig å ha med seg videre i satsningen på gode boliger for omsorgstrengende framover, avslutter Eek.

[ Til toppen  



Ikke aktuelt å lempe på byggekravene?

Under Boligprodusentenes konferanse i Oslo i vår var kravet fra flere store aktører i byggebransjen at myndighetene må lempe på reglene i byggteknisk forskrift fordi de mener dette hemmer boligmarkedet.

  Statssekretær Dag-Henrik Sandbakken (foto til høyre) i Kommunal- og regionaldepartementet var derimot klar på at dette ikke er aktuelt.

- Det er ikke aktuelt for regjeringen å lempe på kravene. Jeg er uenig med dem som hevder at nye krav gir økte boligpriser, sa han.

Sandbakken viste til at de nye kravene kommer alle nåværende og fremtidige boligkjøpere til gode, og at hensynet til miljøet og krav om reduserte klimagass-utslipp også var viktige grunner til å følge forskriftene.

- Vi må ta innover oss at Norge er et land med stadig flere eldre. De ønsker å bo hjemme så lenge som mulig. Vi kan ikke diskriminere boligkjøpere etter funksjonsnivå, sa Sandbakken.

[ Til toppen  


De eldres Boligklubb Tjøme er 25 år

De eldres Boligklubb Tjøme ble stiftet 7. april 1987 under navnet De eldres Boligspareklubb Tjøme på initiativ fra styret i Tjøme Sparebank med to formål. Det ble innmeldt 21 medlemmer og kontingenten ble satt til kr. 100,- pr. år. (Kontingenten har vært uforandret i disse 25 årene)
Medlemmene skulle spare et månedlig beløp til innskudd i leilighet.

Det skulle bygges sentrumsnære leiligheter med livsløpsstandard til Tjømes eldre befolkning. Ved salg skulle leilighetene takseres og tilbys medlemmene til maksimumspris.

Den første tiden var man på utkikk etter en passende tomt. Det lykkes tilslutt å skaffe en tomt i Kirkerønningen i Tjømes sentrum som passet meget godt til formålet. Tomten var på ca. 15 dekar.

I den forbindelse ble det den 14. september 1989 stiftet et borettslag som fikk navnet «Kirkeåsen Borettslag» med Nøtterøy Boligbyggelag som forretningsfører.

Dessverre kom boligkrisen rundt 1990. Den holdt på å velte prosjektet. Hele boligmarkedet stagnerte og salg og kjøp av boliger stanset opp. Våre medlemmer var tilbakeholdne med å satse på ny bolig, da det fortonte seg svært risikofylt å påta seg så vidt store innskudd i en usikker periode. Prisen var beregnet til kr. 630.000,- for hver leilighet, noe som burde være normal hvis situasjonen hadde vært normal. Mange trakk seg fra prosjektet.

Dette var nok hovedgrunnen til at det skulle gå fem år fra stiftelsen av klubben til fremleggelse av prosjektet bestående av 18 boliger til medlemmer av De eldres Boligklubb Tjøme.

Orienteringsmøte ble av holdt i Kirkestuen på Tjøme mandag 30. november 1992. Arkitekt Svein Hundstuen var blitt engasjert til å fremlegge et prosjekt, som resulterte i 18 boliger på ett plan, hver på 70 kvm., med mulighet for innredning av loftet på 31 kvm. hvorav 19 kvm. hadde full høyde soverom og bad. Boligene ble plassert i rekke, med henholdsvis 3 og 2 leiligheter i hvert bygg. Tomten er meget solrik og vestvendt. Flere fikk sjøutsikt.

Bildet til høyre viser ett bygg med 3 leiligheter og ett med 2 leiligheter.

Det ble i 1992 og 1993 holdt mange møter med Tjøme kommune og med Boligbyggelagenes felleskontor om prosjektet. Det resulterte i kommunens godkjennelse. Hver bolig skulle koste kr. 585.000,-. Aldersgrensen for å få leilighet ble nedsatt fra fylte 67 til 60 år.

Husbanken innvilget i april 1994 lån med 100 % finansiering, under forutsetning av kommunal garanti. Tjøme kommune fikk tildelingsrett av boliger i 8 år.

Kirkeåsen Borettslag sto ferdig i 1994. Det har vært Tjøme DES-klubbs borettslag senere, selv om alle ledige leiligheter ble fordelt av kommunen i de første 8 årene. Husleien har vært forholdsvis høy på grunn av høy gjeld.

Det har ikke vært behov for at medlemmene skulle spare til innskudd. Derfor ble det foretatt en navnendring til De eldres Boligklubb Tjøme.

Borettslaget vårt hadde en heller «trang fødsel», men nå har det fungert godt for de som bor her. Bygningene ligger vakkert til på en høyde med trær, plener og privat beplantninger. Det er rikelig plass, slik at det er god plass mellom husene. Det er oppført to egne garasjebygg med til sammen 13 garasjer, som i dag fyller behovet. Alle leilighetene har uteplasser, både mot øst og mot vest med rikelig med sol. Boligene har dessuten ute bod på 5 kvm., og boligflaten er 71 kvm. i første etasje. Leilighetene er uten dørterskler, og det er skyvedører, bortsett fra på det minste soverommet. Er godt tilrettelagt for rullestolbruker. Det er sentralstøvsuger og ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Ti av leilighetene har innredet loftsetasjen og på den måten fått ett ekstra soverom, bad og ekstra lagerplass.

Kriteriene for å få tildelt leilighet er fylte 60 år, tilknytning til Tjøme kommune og medlemskap i DEB-klubben. Det har i flere år vært svært stabil beboelse. Først i de siste to årene har det vært i alt 8 ledige leiligheter, på grunn av flytting til pleiehjemmet eller dødsfall.

I flere år har takseringen av vår leiligheter vært gjenstand for enkelte misforståelser. Det førte til en maksimaltakst som ikke på noen måte var rettferdig overfor selgeren. Vi har nå med god hjelp fra vår forretningsfører OBOS heldigvis fått rettet på det misforholdet. Nå er det et bedre forhold mellom forbedringer, nedbetalt lån og likvide midler og den maksimaltaksten vi får. Det medførte at prisen gikk kraftig opp, uten at det ser ut til å ha «skremt» søkerne. Det hører vel med til sjeldenhetene at slike boliger som vår, med utbygd 2den etasje legges ut for salg til under en million kroner, når fellesgjelden også er med i beløpet.

Noen av det de som har flyttet inn her nevner som det beste ved å bo i rekkehus og borettslag, istedenfor i egen frittstående bolig, er alle fellesgodene, så som snørydding, gressklipping og utvendig vedlikeholdsansvar. Siden mange kvinner lever lenger enn sine jevnaldrende menn, blir det en del enker etter hvert. De kan ikke få fullrost den boformen som DEB-klubben tilbyr dem!

Tjøme, den 14. august 2012     Liv Ellen Nyquist
[ Til toppen
 

 

Dette brevet er forfattet av Bjørg Møllerplass og sendt alle medlemsklubber

Bjørg Inger Møllerplass er styremedlem i DES-Norge og ledet et felles møte med DES-klubbene i Hallingdal tidligere i sommer.

(Her har vi vår første tekst på nynorsk!)

Til alle DES-klubbar i Norge

Styret i Des-Norge ynskjer med dette å gje lyd frå seg til alle våre medlemer. Takk for sist til alle som var på Generalforsamlingen på Granfoss. Vonar de tykte det var gjevande. Alltid kjekt å kunne møtast slik for å tileigna seg nyttig kunnskap om det me er opptekne av i våre klubbar. I neste informasjonsskriv vil de få referat derifrå.

Etter at vår kjære sekretær adv. Harald Brusgaard gjekk bort har det vorte nokre endringar i høve til sekretærfat m.m.i DES-Norge. Adressa vår er no Kongensgt. 9, 0153 OSLO. Same adresse har vår juridiske rådgjevar Knut Lyngtveit. Han var i kontorfellesskap med H. Brusgaard og tok over som vår juridiske rådgjevar etter han. DES-Norge har sine styremøter der. Advokat Lyngtveit er til stor hjelp for oss og kan gje juridisk hjelp til DES-klubbar som ynskjer det.

Som medlem i styret for DES-Norge er eg oppteken av at medlemsklubbane vår skal kjenna at det er godt å ha tilhøyrigheit og medlemsskap til DES-Norge. Det skal vera ein stad me kan gå til for å få rettleiing og hjelp i spørsmål som høyrer til DES-klubbar og deira arbeid. Serleg dette med gode vedtekter som held ved tvistar som kan oppstå.

Her kan me vise til ein dom avsagt 9.des.2011 i Høgsterett mellom DES-klubb på Bygdøy og pårørande i borettslag. Dei ynkste å selja husværet til marknadspris. Noko som hadde slege botnen ut av heile DES-Norge sin gode føresetnad. Med bakgrunn i gode, klare vedtekter så vann BBE. Pårørande vart dømt til å dekke kostnader i alle anstanser.

Det syner at DES-Norges std.vedtekter er gode. Dommen vil også vera ei rettesnor for andre dersom det oppstår liknande saker mellom DES-klubbar og Borettslag sine medlemer.

DES-Norge har eit godt samarbeid med Departement, Husbanken, og ikkje minst forskarar på gode husvære for eldre som syner korleis me kan bygge i åra frametter.

Gode tilhøve til kommunen me tilhøyrer er viktig for godt samarbeid med tomtetildeling og gjerne litt teknisk hjelp. Dei siste åra har me hatt ordførarar som har fortalt om sine røynsler med DES-klubben i sin kommune. På våre Gen.forsamlingar har me hatt folk frå alle desse fora, i år hadde me og ein takstmann som fortalde om rettningsliner for DES-klubbar ved sal.

For nokre år sidan hadde me ugreie i vår DES-klubb her på Gol, me fekk god hjelp frå DES-Norge og eg ser kor viktig det er å ha tilhald som medlem i DES-Norge. De må gjerne ta kontakt med oss, kan me hjelpe til så gjer me det gjerne. Og eg oppmodar dykk alle til å møte på vår årlege Genforsamling i Oslo. Der får me høyre og lære mykje interessant me kan ta med oss heim til våre eigne DES-klubbar. Vonar å få helsa på dykk der og at me får kjenna på samkjensla i vårt viktige arbeid.

På vegne av oss i styret for DES-Norge ynskjer eg dykk ein god sommar.

Gol, 15.juni 2012
Beste helsing Bjørg Møllerplass, 3550 Gol

[ Til toppen ]

Advokatens kommentar

Generell betraktning etter Høyesteretts dom i tvisten mellom BBE og Kjellberg

Høyesteretts avgjørelse i desember 2011 skaper presedens og avklaring i forhold til uenighet om pris og vetoretten for DES klubbene. Dommen er prinsipiell på tidligere uavklarte områder, og har avgjørende betydning for DES klubbenes og DES Norges eksistensgrunnlag. Et motsatt resultat ville revet bort berettigelsen for virksomheten og fundamentet som DES er tuftet på. HR uttalte seg meget klart i dommens premisser. Dommen vil derfor bli en veiviser når det i fremtiden oppstår tvist i boligkonstellasjoner tilknyttet DES-klubb, hvor man i stiftelsesgrunnlag og vedtekter har avtalt andre mekanismer enn markedspris ved omsetning.

Borgarting lagmannsrett dom av 23.2.2011 fastslo at prisen på leilighetene i Grandeløkken Borettslag skulle fastsettes på grunnlag av BBEs vedtekter (byggekostnadsindeks). Dette var arvingen Kjellberg uenig i og anket til Høyesterett. HR behandlet 2 hovedtemaer, nemlig tolkning av borettslagets vedtekter og om BBEs indeksregulering var urimelig jf. avtalelovens § 36.

BBE, som ankemotpart, og DES Norge, som partsmedhjelper, fikk 100 % medhold i Høyesterett.  Rettstvisten med arvingene etter Kjellberg fastslo at avtaleloven § 36 (urimelighetsbetraktningene) ikke rammet indeksreguleringen. Fastsatt prisnivå ved omsetning av leilighetene i BBE var klart innenfor det akseptable. Som HR konkluderte med; terskelen er høy for at bestemmelsen kommer til anvendelse. Man var derfor i sin fulle rett til å fastsette annen pris enn markedsprisen. Indeksregulering og bruk av andre mekanismer enn markedspris er etter dette fastslått tillatt for DES borettslag. Man viste i denne sammenheng til at prisregulering var tillatt i gammel borettslagslov og videreført i ny lov. Retten gikk også nøye inn på lovgivers intensjon og lovens forarbeider, og konkluderte med at BBEs indeksregulering var godt innenfor det tillatte.

Dommen blir derfor viktig og retningsgivende ved uenighet/ tvister som i fremtiden måtte oppstå mellom borettslag og tilknyttet DES klubb. Man må imidlertid være oppmerksom på at stiftelsesgrunnlaget er og forblir det viktige utgangspunkt. Hva sier vedtektene? Ligger prisene ved stiftelsen under markedspris for tilsvarende boliger? Har man mottatt subsidier (f. eks. tomt) fra kommunen eller er festeprisen subsidiert? Dette vil være utgangspunktet for vurderingene som må gjøres. Det er derfor meget viktig at man har klare vedtekter ved stiftelse av nye DES-klubber, noe DES Norge kan bidra til.

Det ble under rettsprosessen også slått fast at BBE har vedtektsveto, dvs. at BBE hadde anledning til å nekte godkjennelse av borettslagets vedtektsendringer, når disse kom i konflikt med BBEs prinsipper og formål. Det er på dette området også skapt presedens.

Med vennlig hilsen Knut Lyngtveit, advokat

[ Til toppen ]
    

 

Takk til Per Bernhard Brosstad for stor innsats i DES-Norge helt fra starten i år 2000, - og her spesielt for arbeidet med i alt 14 Informasjonshefter fra 2007 til i dag.

Per har gått ut av styret i DES-Norge, men er fortsatt med som spesialrådgiver for DES-Norge.

Varamedlem Idar Furuseth er fortsatt web-redaktør, men overtar nå også ansvaret for redigering av Informasjonsheftene.

Per har imidlertid sagt seg villig til i en overgangsfase å bistå som kyndig og erfaren rådgiver for den nye redaktøren.

Man kan finne mye på nettet ved rene tilfeldigheter. Her har ebookbrowse.com funnet vår presentasjon av DES-Norge og lagt den ut på denne adressen:

http://ebookbrowse.com/des-norge-pps-d349309109

som ser slik ut, og ved å klikke på skråpilen øverst til høyre får du visningen i nytt og større vindu om du vil (Ctrl+F11 gir full skjerm)

DES-Norge nå også på Facebook! http://facebook.com/DES.Norge

 

[ Til toppen  Siden er sist oppdatert: 26.09.12  

Besøksadresse: Kongens gate 9,  0153 OSLO
Telefon: 33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret)

E-postadresse:  post@des-norge.no
Post:  DES-Norge, Kongens gate 9, 0153 OSLO

Bankgiro:  1607 44 31228
Organisasjonsnr:  990 753 903