SAMARBEIDENDE DES-KLUBBER I NORGE
*  Informasjonsskriv    Nr 3 - 2013  *

 

Innhold:

Presentasjon av Moderklubben | Overdragelse av fast eiendom | Spørsmål og svar | Byggeprosjekt Skedsmo | Byggeprosjekt Kornmoenga | Aktuelle utklipp |

      VIKTIG  MELDING!

Informasjonsheftet blir sendt din DES-klubb i ett eksemplar. Grunnen til dette er de økte portoutgifter. Klubber som har tilgang til DES-Norges Hjemmeside: www.des-norge.no vil kunne kopiere flere eksemplarer av skriftet.

Adresseendringer må meldes til DES-Norge slik at Informasjonsheftet blir sendt til riktig adresse.

 

Ny Besøksadresse: Akersgata 47/49,  0180 OSLO. Telefon:  33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret)
Avtaler med advokat Lyngtveit:  
22 00 79 30 eller 901 96 384
Post: DES-Norge v/advokat Knut Lyngtveit, Akersgata 47/49,  0180 OSLO
E-post adresse: post@des-norge.no 
Bankgiro: 1607 44 31228 Organisasjonsnr: 990 753 903

 
DES-Norge har i løpet av sommeren fått ny adresse.
Vår advokat Knut Lyngtveit har omorganisert og fått nye lokaler i Cappelen Damm gården i Akersgata 47/49 i Oslo sentrum. Advokatfirmaet heter nå Lyngtveit & Co DA og holder til i 7. etasje.

DES-Norge har møterom, arkiv og kontoradresse hos advokat Knut Lyngtveit.

Generalforsamlingen for DES-Norge blir avholdt på Fossekallen Conferense Center i Granfos Næringspark på Lysaker 5. mai 2014.
Hold av dagen!

Merk deg at våre forslag til vedtekter for klubber og borettslag er oppdatert, som en følge av de mangler og uklare formuleringer som etter hvert er oppdaget.

Fortsett med å sende oss spørsmål og tips om eventuelle mangler og uklarheter som dere  avdekker. Vi vil fortløpende gjøre vårt beste for å få vedtektene så entydige/ klare og dekkende som mulig.

Til høyre ser du et oppdatert eksempel fra forslag vedtekter for DES-klubber:

§ 3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån) justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Salg av bolig skal bare skje ved forretningsfører som har bevilling.

Presentasjon av:

De Eldres Boligspareklubb, Moderklubben

Denne ble stiftet i 1971, organisert av ABC-Bank, senere Oslo Sparebank. De første medlemmene ble innmeldt 30.november 1971.

  • Antall medlemmer pr. dags dato er 220.
  • Medlemskontigenten er kr. 325,- pr. år.
  • Det foreligger lite informasjon fra de første årene etter opprettelsen.

I november 2011 ble det valgt helt nytt styre. Det består av:

  • Styreleder: Kirsti Stokland (advokat)
  • Styremedlem: Jens Rynning (advokat og tidligere varamedlem)
  • Styremedlem: Egil Feydt
  • Varamedlem: Solfrid Langmark
  • Varamedlem: Grete Løsset

Det var fra starten av to borettslag tilknyttet DES-Moderklubb.

Ett på Bygdøy i Huk Aveny og Skarpsno Eldreboliger i Drammensveien 84.

I 1994 valgte borettslaget på Bygdøy å avslutte samarbeidet med DES-Moderklubb og stiftet eget uavhengig borettslag. Grunnen for opphør av samarbeidet var uenighet om vedtekter, særlig prisklausulen.

Det er derfor nå kun ett borettslag under DES-Moderklubb, Skarpsno Eldreboliger. Det er en boligblokk på 4 etg, bygget av Selvaag.

Oslo kommune stilte til rådighet tomten til en gunstig pris. Blokken var ferdig i 1992. Bygget ligger fint til ved Skarpsnoparken og har adresse Drammensveien 84. Blokken har 28 leiligheter.

Opprinnelig var det planlagt kun 2- og 3-roms leiligheter. Etter en del diskusjoner ble fordelingen som følger:

  • 4 stk 4-roms på ca. 110 kvadratmeter
  • 16 stk 3-roms på ca. 68 kvadratmeter
  • 8 stk 2-roms på ca. 63 kvadratmeter

Noen av 3-roms leilighetene er gjort om til 2-roms da ett soverom er brukt til utvidelse av stuen.

I en av 4-roms leilighetene er også ett soverom fjernet.

Det er 12 garasjeplasser i underetasjen, men de følger ikke leilighetene. De blir tildelt etter ansiennitet av de som har registrert seg på en liste. Det er heis i bygget.

Siden starten i 1992 er det omsatt ca. 20 leiligheter til medlemmer av DES-Moderklubb. 4-roms leilighetene er selvfølgelig mest populære, men etter at det kom ny Borettslagslov i 2005 er det lite sannsynlig at disse blir lagt ut for tildeling til DES-klubbmedlemmer. Dette fordi nærstående slektninger har førsteretten og deretter eksisterende medlemmer i borettslaget.

Det er en prisklausul knyttet til disse leilighetene. De omsettes for kostpris på byggetidspunktet, opprinnrlig oppjustert med konsumprisindeksen. Dette ble omgjordt til byggekostnadsindeksen i 2008 etter forslag fra DES-Moderklubb.

Endringen har sammenheng med utfallet av to rettsaker, den ene i 2001–2003, den andre i 2005–2007, da Lagmannsretten i begge saker konkluderte med at prisklausulen var gyldig.

Men premissene fra Lagmannsretten var at prisklausulen kunne virke urimelig og burde gjøres noe med. Derfor byggekostnadsindeksen istedenfor konsumprisindeksen.

Leilighetene selges til ca. 1/3 av markedspris i området. Det er satt en aldersgrense på 60 år for å få kjøpt leilighet i Borettslaget.

Bomiljøet er meget bra og beboerene trives godt. Det er også et pent opparbeidet hageanlegg som gartnere vedlikeholder.

Det foreligger pr. dags dato ingen planer om bygging eller opprettelse av nye Borettslag tilknyttet DES-Moderklubb.


[ Til toppen

Kilde: Advokatfirmaet Perspektiv i Drøbak (64 90 91 00)

 

Overdragelse av fast eiendom, — og boligmangler?

Heldigvis gjennomføres de fleste eiendomstransaksjoner uten store problemer; både selger og kjøper får det de skal ha, og kan gå videre hver på sin kant. Men det sier seg selv at med et så stort antall overdragelser, så vil det også oppstå tilfeller hvor en av partene, som regel kjøperen, mener å ikke har fått det som var avtalt, og derfor fremmer krav mot selgeren, om prisavslag, erstatning eller heving. Det kan da være greit å kjenne litt til hvilke regler som gjelder; selv om det her bare er plass til hovedlinjene.

HVA ER EN EIENDOMSMANGEL?

Eiendomsoverdragelser reguleres av avhendingslova, som langt på vei er ufravikelig dersom kjøper er en forbruker.

Utgangspunktet er at det er en mangel dersom eiendommen ikke er slik man hadde en berettiget forventning om at den skulle være, på bakgrunn av avtalen. Her må man ikke bare se på selve det skrevne avtaledokumentet, men også andre omstendigheter rundt eiendomsoverdragelsen. Dette innebærer blant annet at feil man visste om før avtaleinngåelsen, aldri kan være en mangel.

De fleste eiendommer selges imidlertid med en såkalt «som den er» klausul. Det innebærer at utgangspunktet snus helt rundt, slik at i stedet for at ethvert avvik fra avtalen innebærer en mangel, så overtar kjøperen risikoen for feil og mangler på eiendommen. En slik speilvending ville fort kunne bli en alvorlig hindring for eiendomsomsetningen dersom den var total, de færreste ville våge å kjøpe eiendom av frykt for kostbare skjulte mangler. Det er derfor noen viktige unntak fra regelen.

1. For det første er det likevel en mangel dersom selgeren ikke har opplyst om forhold av vesentlig betydning, som han måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette får likevel bare betydning dersom de manglende opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen. Mangelen må naturligvis også knytte seg til de forholdene som det skulle vært opplyst om.

2. Det neste unntaket er dersom eiendommen ikke samsvarer med de opplysningene som selger og selgers representanter har gitt i forbindelse med salget. Da er det også en mangel dersom opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen, og dersom feilen knytter seg til de forholdene det er gitt uriktige opplysninger om.


Mens de to nevnte unntakene begge gjelder forhold som selger selv er skyld i, og som det derfor bare er rett og rimelig at selger må ta støyten for, så gjelder det siste unntaket fra hovedregelen selv om selger har opptrådt korrekt på alle måter, som en sikkerhetsventil for kjøper. Det kan nemlig være en mangel også dersom eiendommen er i vesentlig dårligere forfatning enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra avtalen og forholdene for øvrig. Noe annet ville kunne gitt en utilsiktet og urimelig skjevhet i avtaleforholdet. Regelen praktiseres strengt; meningen med «som den er» klausulen er jo nettopp at kjøper selv må ta ansvaret for skjule feil og mangler. Høyesterett har bestemt at vesentlig her betyr mangler tilsvarende minst 3-6 % av kjøpesummen.

REKLAMASJON

Reklamasjonsreglene henger nøye sammen med mangelreglene. Selger blir bare ansvarlig for en mangel dersom han får beskjed både om at kjøper har oppdaget en mangel, og at han ønsker å fremme krav mot selger.

Det er to frister som må overholdes for en slik reklamasjon. For det første er det en absolutt frist på fem år fra overtakelsestidspunktet. Dersom mangelen blir varslet etter femårsfristen, mister kjøperen sin rett.

Innenfor femårsfristen er det en annen viktig frist:
kjøper må nemlig reklamere over mangelen innen rimelig tid etter at den ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Og hva som er rimelig tid er i følge domstolene litt varierende ut fra hvilke forholdene, men grensen går et sted mellom to og fire måneder. Og varsler man for seint, så taper man kravet. Med andre ord er det lurt å gi beskjed så snart som mulig. Det er nok med en såkalt nøytral reklamasjon, dersom man ikke har fått utredet skadene ordentlig enda, det viktige er at selger får vite hva som er avdekket og at det vil kunne komme et krav som følge av dette.

Selv om det er mulig å reklamere over feil inntil fem år etter overtakelse, så er det viktig å vite at selger likevel bare kan bli ansvarlig for feil som var der allerede på overtakelsestidspunktet, men dersom det kan bevises at feilen var der allerede ved overtakelse så blir selger ansvarlig selv om feilen ikke materialiserte seg før på et langt senere tidspunkt. Det er imidlertid kjøper som må bevise både at det foreligger feil og at feilen var der allerede på overtakelsestidspunktet, en bevisbyrde som blir tyngre og tyngre jo lenger tid det går.

[ Til toppen

DES-Norge får ganske ofte henvendelser med spørsmål som angår blant annet vedtekter både for DES-klubber og DES-borettslag.
Vedtektene er svært viktige for å unngå de problemene som fra tid til annen dukker opp i klubbene og borettslagene.
Derfor denne sekvensen med spørsmål og svar.
Svarene er utarbeidet eller godkjent av vår advokat Knut Lyngtveit eller takstmann Per Egil Ilsaas.

Spørsmål?
I Borettslaget sine vedtekter står følgende:

Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.

Det noen mener er at både innskuddet og hele lånet skal beregnes etter lik Byggekostnads-indeks helt fra starten. Altså skal nedbetaling ikke tas hensyn til.

Svar:
Basispris ved overdragelse får vi når opprinnelig kostpris (innskudd+lån) indeksjusteres, og deretter fratrekkes andel av resterende felles gjeld. Endelig overdragelsespris fastsettes av takstmannen når blant annet påkostninger og slitasje er vurdert.

[ Til toppen

Noe å tenke på?

 

 Nytt fra styret:

[ Til toppen

Byggeplaner i Skedsmo
Olav Flåt med noen ord om Huseby Senior Residens til inspirasjon for andre klubber

Olav Flåt hodt et innlegg på Årsmøtet for DES-Norge på Granfos 6. mai 2013

Les mer om Huseby Senior Residens her

 

Om prosjektet Kornmoenga på Kolbotn i Oppegård kommune og samarbeidet med Selvaag Bolig.

Bjørn Ove Engebretsen er spesialrådgiver for DES-Norge

Fra salgsannonsen:

- Her bygger Selvaag Bolig leiligheter, rekkehus og lavblokker. Bygging av første salgstrinn er allerede i gang.

- Kornmoenga ligger solrikt til på toppen av Tårnåsen. Sætre oppførte en kjeksfabrikk her i 1967 som ble flyttet til Sverige i år 2000. Fabrikkområdet blir nå omgjort til et familievennlig boligområde med boliger for enhver.

- Kornmoenga er et familievennlig boligprosjekt med gangavstand til barne- og ungsdomsskole og kjøpesenter. Det er kort vei til Sørmarka, flere strender, idrettsanlegg og andre fritidsaktiviteter.

- Kolbotn sentrum ligger like i nærheten, med blant annet kjøpesenter, spisesteder og kulturhus. Herfra er det bare rundt 13 minutter med tog inn til Oslo.

 Styreleder Bjarne Ødegaard med aktuelle kommentarer, samt planer for videre arbeid i DES-Norge

[ Til toppen

Noen aktuelle utklipp:

 

fra Budstikka 

Trenger flere seniorboliger

Bærum Boligspareklubb for eldre sliter med å få tak i nok seniorboliger til sine medlemmer. Klubben har i dag tre tun med til sammen 116 slike boliger, blant dem Gjettumtunet (bildet). Med 400 medlemmer på listen har de behov for fiere boliger å tilby. Nå har de skrevet til kommunen og bedt om et møte for å se på mulige tomter. Selv kunne klubben tenke seg noe på Fornebu. «Vi har jo lang erfaring i slikt arbeid, og våre tre tun har vært og er en suksess», skriver klubben.

Foto: Mona Evju Hauger, Gjettumtunet Borettslag

 

Jørn Ramberg, eiendomsmegler og fagkonsulent i DNB Eiendom, EiendomsMarkedet Torsdag 7. februar 2013

 

– Har jeg krav på kompensasjon hvis min nye bolig blir forsinket?

– Svaret på dette er et helt klart ja, sier eiendomsmegler og fagkonsulent Jørn Ramberg i DNB Eiendom.

– Budstadoppføringslova gir kjøper rett til en dagmulkt / «erstatning» på 0,75 promille av kjøpesummen. Eksempelvis vil forsinkelse på en leilighet til 3 millioner gi en dagmulkt på 2 250 kroner. Dette virker enkelt, men dessverre er det ikke fullt så lett.

– Problemet ligger i å bli enige om når boligen er forsinket - altså hvilken dato den er lovet ferdig. Tidligere hadde gjerne entreprenørene «ulne» kontrakter som ga dem selv alle rettigheter, slik at det i praksis «aldri» oppsto juridiske forsinkelser.

– I den senere tid har både entreprenørene, forbrukermyndigheter og meglerbransjen strammet inn dette vesentlig.

I dag skal det være atskillig enklere for en kjøper å ha en konkret dato å forholde seg til.

– Kjøper du en ny bolig bør du se nøye på disse formuleringene i både salgsoppgave og kontrakt, slik at det ikke er tvil om hva som er siste frist.

[ Til toppen

 
Øivind Næss, seniorrådgiver i Forbrukerrådet.
EiendomsMarkedet Torsdag 28. februar 2013

 

– Hva er styrets plikter og oppgaver i borettslag og sameier?

– Styrets oppgave er å sørge for vedlikehold og drift av borettslaget/ sameiet og ellers lede den daglige virksomheten, sier Øyvind Næss, seniorrådgiver i Forbrukerrådet.

– Visse viktige beslutninger krever samtykke fra sameiermøte/ generalforsamling. Det gjelder blant annet ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i borettslaget/ sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.
Det gjelder også kjøp og salg av fast eiendom, og hvis det for eksempel er aktuelt å øke antall andeler i laget.

– De fleste borettslag og sameier av en viss størrelse har en forretningsfører som bistår styret med økonomiforvaltning, regnskapsførsel, juridisk rådgivning med videre. Det er opp til generalforsamlingen å avgjøre om styremedlemme skal kompenseres økonomisk for styrearbeid. I dag er dette ganske vanlig.

Styret skal ha minst tre medlemmer.

Disse velges for to år, med mindre annet er fastsatt av generalforsamlingen. Det er styrelederen som skal sørge for at det holdes møte så ofte som det trengs.

Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk interesse i.

 

Du kan lese mer om borettslagsloven og eierseksjonsloven på www.lovdata.no

[ Til toppen


Line A. Parelius, advokat i Huseiernes Landsforbud.
EiendomsMarkedet Torsdag 4. april 2013

 

Plikter selger å informere om nabokonflikter?

– Ja, i visse situasjoner plikter selger å informere potensielle kjøpere om nabokonflikter, sier advokat Line A. Parelius i Huseiernes Landsforbund.

– Det følger nemlig av avhendingsloven § 3-7 at eiendommen har en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at slik opplysning ikke ble gitt.

–Omstendigheter ved eiendommen du må opplyse om vil for eksempel være at det foreligger en konflikt med en nabo eller en annen sameier eller beboer i et eierseksjonssameie.

Konflikten kan typisk dreie seg om støyende adferd eller at naboen er kranglete og vanskelig.

– Underrettsavgjørelser viser imidlertid at det skal en del til før man kan fastslå at selger har opplysningsplikt.

Det er ikke nok at det foreligger støyplage dersom omfanget er akseptabelt, eller dersom naboens hissige og pågående adferd refererer seg til enkeltepisoder som kan tilskrives konkret interessetvist.

– Hvis retten kommer frem til at selger hadde opplysningsplikt, kan aktuelle sanksjoner være økonomisk kompensasjon til kjøper. Heving av kjøpet er derimot forbeholdt de tilfeller hvor det foreligger en vesentlig mangel ved eiendommen.

[ Til toppen


Martin Skaug Halsos, kommunikasjonsrådgiver i Forbrukerrådet, EiendomsMarkedet Torsdag 14. mars 2013

 

– Har jeg krav på at hvitevarene fungerer når jeg kjøper bolig?

Kjøper du en bolig skal alle hvitevarer i kjøkkenet (utenom løse småapparater) normalt følge med, om ikke annet er avtalt eller nevnt i markedsføringen. I følge kommunikasjonsrådgiver Martin Skaug Halsos i Forbrukerrådet er det derimot ingen krav til tilstanden til hvitevarene som følger med.

–Kjøper du en bruktbolig er det ikke sikkert at du kan regne med at de er i tipp topp stand. Spør derfor selger om de fungerer, og hvor gamle de er. Selger har opplysningsplikt, men at et kjøleskap ikke fungerer er neppe en mangel. Beløpet er rett og slett for lite til at det vil kunne regnes som en mangel etter avhendingsloven.

Er hvitevarene under fem år lønner det seg å spørre om kvittering, slik at du kan klage til den som selgeren kjøpte hvitevarene sine av, sier Halsos.

[ Til toppen


Adm. direktør Terje Halvorsen i DNB Eiendom
,
EiendomsMarkedet Torsdag 2. mai 2013

 

Borettslag vs. selveier

Lønner det seg for deg å kjøpe en borettslagsbolig eller en selveierbolig? Et viktig poeng er at lønnsomhet vanligvis ikke er knyttet til eierform, men først og fremst til beliggenhet og boligens kvaliteter.

I denne utgaven av EiendomsMarkedet har vi valgt å sette fokus på borettslag. Hvis vi kaster et blikk på prisutviklingen er borettslagsboliger en like sikker investering som andre eierformer. I løpet av knappe to år har gjennomsnittsprisen på en bolig i et borettslag blitt ca. 200 000 kroner dyrere, ifølge Norske Boligbyggelag (NBBL).

Den gjennomsnittlige borettslagsboligen kostet 2,2 millioner kroner (innskudd pluss andel fellesgjeld) i første kvartal, noe som er en økning på 8,4 prosent om vi ser ett år tilbake i tid.

Fritaket for dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen for borettslagsboliger er sannsynligvis den mest målbare forskjellen i kroner og øre. Men om dokumentavgiften resulterer i lavere salgspriser for selveierboliger er ikke mulig å måle.

I borettslag med høy fellesgjeld kan bokostnadene fort skyte i været når avdragene begynner å løpe. Ikke alle er oppmerksomme på det. Ønsker du imidlertid lavere utgifter de første årene, og har tatt høyde for en merkbar økning kan avdragsfrihet være en fordel.

Det er viktig at du setter deg inn i informasjonen som blir gitt om betingelsene for fellesgjelden.

Er renten bundet, for hvor lenge, og til hvilken rente?

Det kan hende boretts laget har bundet renten til en høyere rente enn det du selv kan oppnå.

IN-ordningen er en mulighet for de som vil og kan betale ned ekstra på felleslånet.

Generalforsamlinger i både borettslag og selveier/-sameier har påført enkelte boligkjøpere ekstrautgifter til forbedringer de i utgangspunktet har vært imot.

Sjekk hvilke planer borettslaget har og om de samsvarer med dine ønsker og din økonomi.

I borettslag er det mulig å pantsette fellesarealer for å finansiere dyre forbedringstiltak, noe som gjør det lettere å få til større utbedringer.

Grundige forundersøkelser er veien til et vellykket boligkjøp, uansett eierform.

[ Til toppen

EiendomsMarkedet Torsdag 2. mai 2013

Er fellesgjeld en ulempe?

Når du kjøper bolig i et borettslag, må du summere kjøpesummen og fellesgjelden for å se totalprisen.
Husk at du får fullt rentefradrag også for din del av fellesgjelden i borettslaget.

– Lavinnskuddsboliger, eller boliger med lav salgspris og høy fellesgjeld, ble nærmest ett skjellsord for noen år siden.

Noen useriøse aktører brukte borettslagformen for å lokke til seg kjøpere med lav prosent fellesgjeld.

– Folk fikk i tillegg dårlig informasjon om de løpende forpliktelsene de ble ansvarlige for. Ofte var det avdragsfrihet og ingen informasjon om at det ville føre til høyere felleskostnader over tid.

– På grunn av disse useriøse aktørene kom det innstramninger i lovgivingen, knyttet til informasjon og organisering.

Nå er minimumsgrensen for innskuddet 25 prosent. Det gir en fornuftig buffer i et boligmarked som kan svinge.

Vet du hva IN-ordningen er?

– Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordningen) er et godt tilbud for de som ønsker å betale ned raskere på sin andel av fellesgjelden, sier Eek.

Har du penger til overs og ønsker lavere månedlige felleskostnader og gjeld har du mulighet til å nedbetale fellesgjelden dersom borettslaget har etablert en slik ordning.

– Både Forbrukerrådet og vi i NBBL advarte andelseiere mot å betale ned på fellesgjelden i borettslaget hvis innskuddet var svært lavt. Da er det en unødvendig risiko å ta. Dette er heldigvis en situasjon som ikke er aktuell etter at reglene om maksimal fellesgjeld i borettslag kom, fortsetter han.

– På grunn av prisutviklingen i boligmarkedet har fellesgjelden i de aller fleste borettslag nå kommet trygt under 75prosent-grensen.

[ Til toppen

 


– Hvilke rettigheter har jeg ved feil og mangler i nybygg?

EiendomsMarkedet Torsdag 23. mai 2013

Jørn Ramberg, fag-
konsulent i DNB Eiendom

– Kjøper du noe splitter nytt - som ofte kan være bestilt uten at du har kunnet se boligen innvendig - kan du stille strenge krav til leveransen, sier eiendomsmegler MNEF Jørn Ramberg, fagkonsulent i DNB Eiendom.

– Før kjøpet er det viktig å gjennomgå leveransebeskrivelsen grundig slik at du vet hva du får. Det kan også være foretatt tilleggsbestillinger/endringer
i boligen som også må gjennomgås.

– Ved overtagelse sjekkes både at «alt er på plass» samt den håndverksmessige utførelsen. Det er svært viktig at for eksempel hakk i parkett, malingssøl, sprukne fliser eller annet blir nedtegnet i overtagelsesprotokollen. Når selger har overlevert boligen kan du ikke lenger reklamere på dette.

– Er det noe som mangler forplikter selger seg til å rette dette innen rimelig tid. Det skal mye til for at du som kjøper kan nekte å overta selv om noe gjenstår. Manglene skal rettes snarest mulig. Representerer dette en viss verdi, kan det være fornuftig å holde tilbake en tilsvarende del av kjøpesummen til alt er ok.

– Er det feil og mangler som ikke blir rettet kan kjøper få et prisavslag. Det stilles alltid en bankgaranti fra utbyggers side. Denne gjelder i 5 år fra overtagelsen og skal sikre kjøper mot økonomisk tap, for eksempel hvis utbygger

[ Til toppen

EiendomsMarkedet Torsdag 27. juni 2013

Henning Lauridsen, advokat og avdelingsleder i NBBL

Foto: Thomas Bjørnflaten / NyeBilder

– Kan borettslaget kreve at jeg må rive mitt nye bad?
– Jeg pusset opp badet for et halvt år siden – så får jeg vite at borettslaget har vedtatt at alle badene skal pusses opp nå.

– Det er ikke slik at et borettslag eller sameie kan gå inn og bestemme at beboernes bad skal pusses opp uten videre, sier Henning Lauridsen, advokat og avdelingsleder i NBBL.

– Slike arbeider skjer alltid i sammenheng med at gamle fellesrør i bygget må skiftes ut, og i de aller fl este tilfeller medfører det at gulv og vegger på baderommene må rives. Det gjelder også nye bad.

– Beboerne skal varsles innen rimelig tid, men det eksisterer ikke noen eksplisitt varslingsplikt i lovverket. Derimot sier loven at eier plikter å gi styret tilgang til egen bolig i forbindelse med slike oppgraderingsarbeider.

– Det beste tipset er å alltid ta kontakt med styret før du setter i gang med oppussing av badet. De vil kunne opplyse om det er fattet vedtak om felles oppgradering og estimert tidspunkt for denne, eller om det foreligger planer om oppgradering frem i tid.

– Hvis du skal selge bolig og du kjenner til at det er fattet vedtak om felles oppgradering, skal dette opplyses om i salgsoppgaven, det går under opplysningsplikten, sier Lauridsen.

DES-Norge nå også på Facebook! http://facebook.com/DES.Norge

 

[ Til toppen  Siden er sist oppdatert: 05.09.13  

Ny Besøksadresse: Akersgata 47/49,  0180 OSLO
Telefon: 33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret)

E-postadresse:  post@des-norge.no
Post: 
DES-Norge,
Akersgata 47/49, 0180 OSLO

Bankgiro:  1607 44 31228
Organisasjonsnr:  990 753 903