SAMARBEIDENDE DES-KLUBBER I NORGE
*
  Informasjonsskriv    Nr 2 - 2015  *

 

 

Granfos konferanse-
senter

 

Innkalling til Generalforsamling mandag 4. mai 2015
Granfos konferansesenter, Granfos Næringspark, Bygg H, Vollsveien 13, Lysaker
(se kartskisse på vår hjemmeside)
Hver medlemsklubb kan møte med to representanter.
DES-klubber som innbys som observatører kan møte med en representant.
Registrering av deltagerne skjer fra kl. 09:30 slik at vi kan starte opp møtet kl. 10:00

Innhold:

Årsmøtet | Årsberetning 2014 | Regnskap 2014 | Revisjonsberetning |
 Budsjett 2015 | Valgforslag | Spørsmål og svar | Noe å tenke på? | Aktuelle utklipp

      VIKTIG  MELDING!

Informasjonsheftet blir sendt din DES-klubb i bare to-tre eksemplarer. Grunnen til dette er de store portoutgiftene. Klubber som har tilgang til DES-Norges Hjemmeside: www.des-norge.no vil kunne skrive ut flere eksemplarer av skriftet.

Adresseendringer må meldes til DES-Norge slik at Informasjonsheftet blir sendt til riktig adresse.

 

Besøksadresse: Akersgata 47/49,  0180 OSLO. Telefon:  33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret)
Avtaler med advokat Lyngtveit:  
22 00 79 30 eller 901 96 384
Post: DES-Norge, Postboks 6748 St. Olavs plass, 0130 OSLO E-post: post@des-norge.no 
Bankgiro: 1607 44 31228 Organisasjonsnr: 990 753 903

 



MEDLEMSKONTINGENTEN

Vi minner om at kontingenten er forfalt til betaling.

 Kontingenten innbetales til konto
 1607 44 31 228
med kr. 30.- pr. medlem pr.1. januar.

 

 

Vi ønsker flere kvinner velkommen! 

Forslag til styreleder/ styremedlemmer /varamedlemmer ved neste valg kan sendes til valgkomiteen DES-Norge, Postboks 6748 St. Olavs plass, 0130 OSLO,  i god tid før årsmøtet.

Valgkomiteen i en frivillig organisasjon som DES-Norge har en særdeles viktig oppgave. Den skal finne fram til dyktige, arbeidsvillige og engasjerte personer som kan drive virksomheten framover uten noen frykt for stagnasjon. Rett person på rett plass trygger fremtiden for DES-Norge.

Vi ønsker vår valgkomité lykke til med å finne fram til de rette personer fra våre medlemsklubber til styret i DES-Norge.

 

Det innkalles herved til årsmøte i Samarbeidende DES-klubber i Norge

MANDAG  4. MAI 2015

Granfos konferansesenter, Granfos Næringspark, Bygg H, Vollsveien 13, Lysaker

Av praktiske grunner ber vi om bindende påmelding til DES-Norges sekretariat.
Deltageravgiften kr. 250.- innbetales til konto
1607 44 31228 ved påmelding
innen 12. april 2015


 

TIDSSKJEMA FOR ÅRSMØTET

Kl. 09:00 Det serveres kaffe og wienerbrød

Kl. 09:30 Registrering av deltagere

GENERALFORSAMLINGEN

KL. 10:00 Opprop på grunnlag av påmeldinger.

  • Presentasjon av nye klubber

  • Saker til behandling etter vedtektenes § 5

Etter vedtektenes § 5 vil følgende saker bli behandlet:

  • 1. Konstituering

  • Valg av møteleder

  • Valg av to referenter

  • Valg av mulig tellekorps

  • Valg av to til å skrive under protokollen

  • 2. Årsberetning

  • 3. Regnskap med revisors beretning

  • 4. Fastsettelse av kontingent

  • 5. Godtgjørelse til styrets medlemmer

  • 6. Innkomne forslag

  • 7. Valg av styre:

    • a. Styreleder for to år

    • b. Tre styremedlemmer for to år

    • c. To varamedlemmer for ett år

  • 8. Valg av revisor for ett år

  • 9. Valg av valgkomité

  • 10. Andre saker nevnt i innkallingen

Generalforsamlingen avsluttes

Forslag som ønskes behandlet, må sendes styret senest 20 dager før general-forsamlingen.

Eventuelle forslag om vedtektsendringer vil bli sendt DES-klubbene senest 7 dager før generalforsamlingen.
Vedtektsendringer krever 2/3 flertall av oppmøtte medlemmer. Hver medlems-klubb eller interessegruppe har én stemme. Medlemmene kan møte med fullmektig.

Forslag på styreleder/styremedlemmer/varamedlemmer ved valget
sendes til DES-Norge ved valgkomiteen
innen 12. april.
Vi ønsker flere kvinner velkommen i styret!


[ Til toppen

Årsberetning for DES-Norge 2014

Styret har bestått av:
  • Styreleder: Bjarne Ødegård, Oslo.
  • Sekretær: Bjørn Solberg, Sandefjord.

Styremedlemmer:

  • Solfrid Langmark, Oslo
  • Kjartan Engstu, Gjøvik
  • Berit Stolt, Kongsvinger

Varamedlemmer:

  • Idar Furuseth, Ski. (Web-ansvarlig, infoskriv)
  • Ingeborg Livgard, Nesbyen

Valgkomité:

  • Rolf Arnesen, Oppegård
  • Bjørn Arvid Prytz, Ski.
  • Inge Raknes, Gol.

Revisor:

  • Bjørn Engebretsen, Oppegård.

Valgt av styret:

  • Juridisk rådgiver: Advokat Knut Lyngtveit, Oslo.
  • Spesialkonsulent: Per B Brosstad, Kolsås.
  • Spesialkonsulent: Olav Flåt, Skedsmokorset.
  • Spesialkonsulent: Bjørn Engebretsen, Oppegård.
  • Spesialkonsulent: Per Egil Ilsaas, Oslo.
Styrets mål og arbeid:

DES-Norge er en paraplyorganisasjon som har som mål å skape et forum for alle boligspareklubber for eldre i Norge. Vi er et talerør for boligspareklubbene rettet mot statlige organer og vil bistå klubbene med råd og veiledning.

Vi ønsker å gi eldre gode bo og leveforhold. En DES-bolig gir voksne mennesker mulighet til å ta ansvar for eget liv, i et fellesskap som prioriterer trygghet, tilhørighet og kvalitet. Målet er at eldre skal klare seg selv så lenge som mulig. Et viktig virkemiddel er å legge til rette for bygging av tilpassede boliger med fellesarealer og sentral beliggenhet. Omsetning av boliger skjer etter prisreguleringsklausuler.

Etter høyesterettsdommen i desember 2011 har vi merket mer pågang av spørsmål fra DES-klubbene.

Vi mener selv at vi klarer å svare på en skikkelig måte. Vi kommer også på besøk når det er hensiktsmessig. Etter ønske stiller vår advokat Knut Lyngtveit opp for å løse oppgaver.

Vi har kontakt med Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Det gir oss anledning til å fremme spørsmål som gjelder DES-klubbenes arbeid og interesser.

Vi har samarbeidsavtale med Husbanken. Det gir oss anledning til å styrke samarbeidet mellom DES-Norge og Husbanken. DES-Norge vil også kunne tilføre Husbanken et viktig brukerperspektiv på eldres interesser innen boligsektoren, og bidra til å sette fokus på universelt utformede boligprosjekter.

Det har i 2014 vært avholdt 7 styremøter og behandlet 51 saker.

Styret har i 2014 sendt ut 3 informasjonsskriv til DES-klubbene. Info-heftet blir sendt leder i DES-klubbene. Vi forutsetter at innholdet i informasjonsheftene blir formidlet videre til styremedlemmene i DES-klubbene og styret i borettslagene.

Informasjonsskrivene ligger også på vår hjemmeside: www.des-norge.no

Pr. 31.12.2014 består DES-Norge av 23 medlemsklubber.

Generalforsamlingen ble avholdt 5. mai 2014 på Fossekallen konferansesenter med 36 deltakere. I alt 15 klubber var representert.

Utfyllende referat står i infoskriv nr. 3 for året 2014.

Økonomi:

  • Regnskapet for 2014 ble avsluttet med et overskudd på kr. 56 791,60
  • Beholdning pr. 31.12.2014 var kr. 202 130,46 

Del 2 av årsmøtet 2014 var Aktuell informasjon:

1)
Byrådsleder i Oslo Aud Kvalbein (KrF) tok for seg TT-ordningen, funksjons-
hemmede og eldre. Hun sitter dessuten i Statens seniorråd.

2) Hallgrim Berg startet med å fremføre «en slått». Han er opptatt av folkemusikk, holder foredrag om Islam og islamisering av Europa. Han la vekt på humor i hverdagen.

3) Vigdis Sværen fra Norsk Teknologi - smartteknologi
Hun tok for seg velferdsteknologi, som er en fellesbetegnelse på tekniske installasjoner og løsninger som kan bedre den enkeltes evne til å klare seg selv i egen bolig. Viktige momenter er å bygge for fremtiden, investere i tilstrekkelig infrastruktur. 

[ Til toppen ]

 Årsegnskap for DES-Norge 2014

   Utgifter   Inntekter  Noter
Kontingenter    150 790,00 1
Årsmøte / Granfos  36 303,00 5 500,00 2-4
Sekretariat  33 212,50   8-10
Styremøter   36 096,50   5
Områdemøter  5 912,00   6-7
Kontorhold / Rekvisita  20 000,00   11-12
Info.skriv / Porto  18 204,00   13-15
Tilskudd / Husbanken      16-17
Kursavgift      18
Gebyrer / renter    229,60 19-20
  149 728,00 156 519,60  
  6 791,60    
Spesifikasjon av beholdning | Aktiva  Beholdning
 
pr. 1/1 
 Beholdning
 pr.  31/12 
 
Brukskonto         1907 44 31228 145 338,86 202 130,46  
       
Resultat for året 2014 56 791,60    
       
Spesifikasjon av poster: Utgifter Inntekter  
medlemskontingenter     1
årsmøte  Granfos deltakerbetaling     2
Granfos - kurspakke (ca 40 deltagere)     3
kostnader  - generalforsamlingen     4
styrets arbeid - møter -diet -reiser     5
besøk, samlinger, nye klubber     6
andre kostnader     7
kontorhold styreleder 7 000,00   8
kontorhold sekretær 5 000,00   9
rekvisita     10
møterom, kontorleie, sekretariat     11
honorarer advokat - hjelp til klubber     12
trykking av informasjons-hefter     13
andre kostnader ved heftene     14
porto     15
tilskudd fra Husbanken     16
annet tilskudd     17
kursavgifter     18
gebyrer     19
renter   229,60 20

[ Til toppen ]


 Revisjonsberetning for 2014

Til årsmøte i DE SAMARBEIDENDE DES-KLUBBER I NORGE

Revisjonsberetning

Jeg har gjennomgått det fremlagte regnskap og bankutskrifter for året 2014.
Regnskapet viser et overskudd på kr 56 791,60 og dette er ført mot egenkapitalen.

Som i regnskapet forrige år, inkluderer regnskapet for 2014 forskuddsbetalt husleie og juridisk bistand for kommende halvår (1/2015) til adv Knut Lyngtveit på til sammen kr 22 500,-

Det fremlagte regnskap inkludert ovenstående kommentar viser DE SAMARBEIDENDE DES-KLU8BER I NORGEs økonomiske stilling ved årsskiftet 2014/2015 og anbefales godkjent.

04. mars 2015

Bjørn Engebretsen | Valgt revisor


Forslag til budsjett for 2015

Spesifikasjon av poster: utgifter inntekter  noter 
medlemskontingenter   152 000 1
årsmøte  Granfos deltakerbetaling   6 000 2
Granfos - kurspakke (ca 40 deltagere) 35 000   3
andre kostnader  - generalforsamlingen 3 000   4
styrets arbeid - møter -diet -reiser 35 000   5
besøk, samlinger, nye klubber 20 000   6
andre kostnader 5 000   7
kontorhold styreleder 7 000   8
kontorhold sekretær 5 000   9
rekvisita     10
møterom, kontorleie, sekretariat 25 000   11
honorarer advokat - hjelp til klubber 40 000   12
trykking av informasjons-hefter 18 000   13
kostnader ved heftene 5 000   14
porto 5 000   15
tilskudd fra Husbanken   50 000 16
annet tilskudd     17
kursavgifter     18
gebyrer     19
renter   150 20
       
  203 000 208 150  
Resultat for året 5 150    

[ Til toppen ]


Valgkomiteens forslag til nytt styre for 2015

Formann: Gunnar Melgaard, Kornmoenga 31, 1413 Tårnåsen (2 år) tlf. 930 45 780

Sekretær: Bjørn Hvinden, Korshagan 23, 2020 Skedsmokorset (2 år) tlf. 970 46 157

Styremedlem:

Siri Gunn Simonsen, Strandveien 38, 2816 Gjøvik (2 år) tlf. 901 62 063

Varamedlemmer:

Claus Quist- Hanssen, Kringlemyrveien 3 D, 3580 Geilo (1 år) tlf. 905 74 528

Idar Furuseth – gjenvalg

Ikke på valg:

Solfrid Langmark (Oslo)

Kjartan Engstu (Gjøvik)

Tårnåsen. 24.03.2015, Bjørn Arvid  Prytz (sign)  og Rolf Arnesen (sign)

 



Kl. 11:00 INFORMASJON   del I

Kåseri ved statssekretær Astrid Nøklebye Heiberg

Astrid Nøklebye Heiberg

er en norsk psykiater og politiker (H). Hun har vært statssekretær i Helse- og omsorgsdepartementet i Erna Solbergs regjering siden oktober 2013.

Heiberg har bakgrunn som professor i psykiatri, og hadde sentrale verv i Høyre i 1980- og 1990-årene som leder i Høyrekvinners Landsforbund og stortingsrepresentant 1985–1989, forbruker- og administrasjonsminister i 1986 og partiets 1. nestleder 1990–1991. Nøklebye Heiberg var president i Norges Røde Kors 1993–1999.

Fra Wikipedia, den frie encyklopedi


Kl. 11:30 LUNSJ

Kl. 12:30 INFORMASJON del II

Ordfører Øivind Sand fra Rælingen kåserer

Øivind Sand

er en norsk lokalpolitiker fra Arbeiderpartiet. Fra 2007 er han ordfører i Rælingen kommune i Akershus. Ved valget fikk han hele 1179 personstemmer, og var med det kommunens desidert mest populære politiker.


Fra Wikipedia, den frie encyklopedi


KL. 13:45 Kaffepause

Kl. 14:00 INFORMASJON del III

 Husbanken

 Foredrag/ kåseri ved Direktør Solveig Paule fra Husbanken har lenge vært avtalt,

men dessverre ...

Solveig Paule har nettopp meldt avbud, - men vi regner med at i en solid organisasjon som Husbanken vil en verdig erstatter på kort varsel kunne tre inn i hennes sted.


INFORMASJON del I
V

Mye alvor og noe skjemt?

Rie Bistrup i 1959.

 

Foto: Rigmor Dahl Delphin,
 Oslo Museum.

Else-Marie Rie Bistrup (født 1931) er en norsk tidligere journalist og forfatter. Hun var sommervikar som journalist i Dagbladet i 1954 og var journalist i Aftenposten i over 44 år til 1999.

Bibliografi
Kurven full, Gyldendal, 1971,
Hurra for en grønn nordmann og skål for bestemors seng, men det må være i Løiten : en crazy-triller, Gyldendal, 1972,
Prinsessen og halve kongeriket, Gyldendal, 1975,

Priser
Hun mottok Sarpsborgprisen i 1975.

Referanser
Akersgatas førstedame – Dagbladet 4. september 1999

Litteratur
«Palmesus med Rie» av Leif B. Lillegaard i novellesamlingen For et liv!
 – Cappelen, 1981

Fra Wikipedia, den frie encyklopedi

 

KL. 15:00 Avslutning


Til toppen ]

DES-Norge og Husbanken har en samarbeidsavtale som
innebærer økonomisk støtte til blant annet informasjonsarbeid

Søknad om bevilgning til informasjonsprosjekt for perioden 2015 til 2017

SAMARBEIDENE DES-KLUBBER I NORGE

Oslo, jauar 2015

Solveig Paule, Avdelingsdirektør, Husbanken Region vest, Postboks 7650, Bergen

Søknad om bevilgning til informasjonsprosjekt for perioden 2015 til 2017

Idet vi viser til vår Samarbeidsavtale mellom DES-Norge og Husbanken og planlagt besøk i det nye byggeprosjektet til DES-Skedsmo av representanter fra Husbanken i Bergen og Drammen mars 2015, tillater vi oss å søke om en bevilgning stor kr. 150 000.- fordelt over tre år. Søknaden gjelder en fortsettelse av Husbankens bevilgning for årene 2012 - 2014 som har bidratt til å skape en effektiv organisasjon på landsbasis. Vi vil her få gi en kort oppstilling av vårt arbeid i de siste 3 årene og våre planer for det videre arbeid.

Tre DES-klubber har meldt seg inn i 2013/2014: DES Sande, DES Østensjø og DES Haugesund.

En god begrunnelse for medlemskap fikk vi fra en gruppe seniorer som ønsker å melde seg inn i DES-Norge: "Vi vil se det som en styrke for vårt prosjekt å være medlem i dette fellesskapet".

BYGGEPROSJEKTER!

Flere av DES-klubbene har bygget eller har prosjekter:

DES-Oppegård, DES-Skedsmo, DES-Kongsvinger, DES-Rælingen, DES-Gol og DES-Geilo

Vår advokat Knut Lyngtveit har vært rådgiver for klubber som har ønsket hjelp til vedtekter.

INFORMASJON!

Den årlige samling på Granfos gir oss muligheten til å gi aktuell informasjon. Vi samler ca 40 deltagere og gjester i de kommuner som har DES-klubb. Dette er en fin anledning til å gi informasjon om DES-Norge og Husbanken.
Vi har hatt besøk av Ordfører Bjørn Idberg (Gjøvik 2011), Avd.direktør Stig Stark-Johansen (Husbanken 2011), Varaordfører Vidar Andersen (Sandefjord 2012), Ordfører Øystein Østgaard (Kongsvinger 2013), Rådgiver i KS Christian Hellevang(2013) og Byrådsleder Aud Kvalbein (Oslo 2014).

Aktuelle saker som har vært tatt opp på møtene: TT-ordningen, funksjonshemmede og eldre(Kvalbein), Velferdsteknologi (Vigis Sværen fra Norsk Teknologi 2014) og Tomter til bygging av DES-boliger (KS).

DES-NORGE -VÅRT INFORMASJONSSKRIV -

Skrivet utgis med 3-4 nr. i året. Første utgave kom alt i 2007.

Her vil en finne nytt fra arbeidet i DES-Norge, Husbanken, Vedtektene, Aktuelle utklipp. Spalten "Spørsmål og Svar" blir flittig brukt av klubbene.

Klubber som har tilgang til DES-Norges Hjemmeside: www.des-norge.no vil kunne skrive ut flere eksemplarer av skriftet til sine medlemmer. Skrivet blir også sendt til DES-Klubber som vi håper skal melde seg inn i DES-Norge. Departementet og Husbanken mottar også skrivet til orientering.

VEDTEKTENE FOR KLUBBER TILSLUTTET DES-NORGE.

Generell betraktning etter Høyesteretts dom ved advokat Knut Lyngtveit:

"Høyesteretts avgjørelse i desember 2011 skaper presedens og avklaring i forhold til uenighet om pris og vetoretten for DES-klubbene" (Info-skriv 3/2012)

DES-klubbene søker ofte råd om hvordan vedtektene for nye klubber og mulig endring av gamle vedtekter. Dommen i Høyesterett og advokat Lyngtveit er til stor hjelp og støtte for DES-Norge. Antall medlemmer er i 2014 ca 6000.

VÅRE PLANER FOR FREMTIDEN:

Vi vil fortsette med å innby ordførerne i kommuner hvor vi ønsker å starte opp en DES-klubb. Vår kontakt med KS vil bli fulgt opp med et møte mellom KS og DES-Norge. Styrets medlemmer har besøkt en rekke klubber i forbindelse med innmelding i DES-Norge. Flere besøk planlegges 2015/2017.

Vi vil ved våre samlinger fokusere på universielt utformede boligprosjekter.

En ny bevilgning på kr. 150 000 fordelt over 3 år vil gi oss styrke og mulighet til å starte opp nytt arbeid og ta vare på de klubber som trenger vår støtte.

Vi håper at vår søknad blir innvilget og ser fram til videre samarbeid gennom vår Samarbeidsavtale med Husbanken.

Med vennlig hilsen Bjørn Leif Solberg, Sekretær | Per B. Brosstad Etter Fullmakt | Vedlegg: Info-skrivene fra 2014/2015

[ Til toppen ]


Nytt fra styret

  Ønsker ikke gjenvalg

Bjørn Leif Solberg (til høyre) er både kasserer og sekretær for DES-Norge, men har nå meldt valgkomiteen at han ikke ønsker gjenvalg. Han vil heller bruke tid og krefter på lokalt frivillighetsarbeid i Sandefjord.
Det blir vanskelig å erstatte Bjørn som holder alle tråder i sin hånd, og er den i organisasjonen DES-Norge som har best oversikt.

Berit Stolt (til venstre) har også meldt at hun ikke stiller til gjenvalg. Hun har vært med i flere år og vist stor interesse og stort engasjement for arbeidet i styret for DES-Norge.

Valgkomiteen i en frivillig organisasjon som DES-Norge har en særdeles viktig oppgave. Den skal finne fram til dyktige, arbeidsvillige og engasjerte personer som kan drive virksomheten framover uten noen frykt for stillstand. Rett person på rett plass trygger fremtiden for DES-Norge. 


Bistand fra advokat

Advokat
Knut Lyngtveit

Akersgata 47/49,
0180 Oslo
Postboks 6748
St. Olavs plass, 0130 Oslo
E-post : lyngtveit@lyha.no
Tlf : 22 00 79 30
Mob: 901 96 384

DES-Norge leier kontor, møterom og arkivplass hos advokat Knut Lyngtveit.

Mot et årlig honorar fra DES-Norge gir han også førstehjelp og svarer på korte og avgrensede spørsmål fra medlemsklubbene uten ekstra kostnader for dem. Inntil to timer rådgiving per klubb per år.
Dersom Lyngtveit må legge vesentlig mer tid og forarbeide i besvarelsen/ veiledningen, må han også ta seg betalt for merarbeidet.

Ønsker en klubb utdypende svar/ utredninger, kan DES-klubben engasjere advokat Knut Lyngtveit direkte til en redusert timepris for tiden kr. 1 000.- eks. mva.

[ Til toppen ]

../../images/Lysbilde11.JPG

 Styreleder Bjarne Ødegaard har ordet ...

???

Nytt fra styret siden sist

Bjørn Leif Solberg er både kasserer og sekretær for DES-Norge.
Han holder alle tråder i sin hånd, er den i organisasjonen som har den beste oversikten. 

DES-Skedsmo har meddelt ny styreleder til vårt medlemsregister

DES-Kongsberg og DES-Kongsvinger har oppdatert sine Informasjonssider hos oss

DES-Østensjø som ny medlemsklubb, har benyttet seg av tilbudet om egen Informasjonsside under vårt domene

Minst 14 problemer/ spørsmål fra medlemsklubber er besvart

 


 

Olav Flåt melder at DES-klubben i Skedsmo avslutter sitt til nå siste byggeprosjekt

 DES-klubben i Skedsmo er nå i avslutningen av sitt nyeste boligprosjekt. Her heises modulene på plass i august 2014.

Totalt inneholder prosjektet 73 leiligheter. Her fra buggetrinn 2 med hus 3 og 4.

 Samtlige leiligheter ble raskt solgt, og i januar 2015 ble de siste leilighetene overtatt av kjøperne. Her fra byggetrinn 2 med hus 2 og 3.

Totalt har DES-klubben i Skedsmo nå fire borettslag med i alt 164 leiligheter. Foto fra 4. februar 2015.
(alle foto: Bjørn Michelsen)

 


[ Til toppen ]

DES-Norge får ganske ofte henvendelser med spørsmål som angår blant annet vedtekter både for DES-klubber og DES-borettslag.
Vedtektene er svært viktige for å unngå de problemene som fra tid til annen dukker opp i klubbene og borettslagene.
Derfor denne sekvensen med spørsmål og svar.
Svarene er utarbeidet eller godkjent av vår advokat Knut Lyngtveit eller takstmann Per Egil Ilsaas.

1

 Spørsmål?

Boliglån - avdragsfrie periode

Hvilken myndighet har DES-klubbens styre overfor borettslagene når det gjelder boliglån og den kontrakt som inngås i banken. Dette gjelder spesielt ved utløp av den avdragsfrie delen, hvor det har vært en tendens til å fornye til en ny periode.
Har DES-klubbens styre myndighet til å nekte borettslaget å inngå avtale med banken om ytterligere ny/nye perioder om avdragsfrihet?

Svar:

Borettslaget og DES-klubb er 2 forskjellige juridiske subjekter. Det er derfor ikke grunnlag for DES-klubb til å legge seg opp i borettslagets egne beslutninger. Forutsetningen er selvsagt at finansieringsbeslutninger ikke strider mot vedtektsbestemmelse.

 

2

 Spørsmål?

Hvem er det som i første rekke som skal godkjenne endring av vedtektene - DES klubben eller Borettslaget, og kan vedtektene tas inn hos begge?

Svar:

Forslagene behandles som vanlig på de respektives Generalforsamling. Generalforsamlingen i DES-klubben godkjenner sine egne endringer.
DES-klubben godkjenner eventuelle endringer i vedtektene for Borettslaget. DES-klubben kan nekte å  godkjenne endringene i Borettslaget dersom de strider mot DES-klubbens vedtekter.
Vedtektsendringer bør derfor tas inn både i DES-klubbens og Borettslagets vedtekter.

 

3

 Spørsmål?

Kan jeg i samråd med borettslagets styre endre på forslaget til vedtekter (leilighet overdras gjennom styret i DES-klubben og pris satt etter byggekostnadsindeks)?

Svar:

Forslagene må behandles som vanlig på de respektives Generalforsamling. Det bør gå klart fram av vedtektene i DES-klubben at endringer i vedtekter for Borettslaget må godkjennes av DES-klubben.

 

4

 Spørsmål?

Hvordan forholder det seg med medlemmer som har fått tildelt leilighet i borettslaget, skal de fremdeles være medlemmer av klubben og kunne delta på møtene?

Svar:

Dette er normalt regulert i vedtektene. Medlemskap i klubb er en forutsetning for å få tildelt leilighet. Da er det ikke naturlig at man kan melde seg ut av klubben når man er tildelt andel. Leieretten er nettopp etablert og knyttet til medlemskapet. Jeg er imidlertid kjent med at det i enkelte DES-systemer skjer utmeldelse av klubb når man har blitt tildelt leilighet, noe jeg mener er en inkonsekvens. I de tilfeller sier ikke vedtekten noe om dette.

 

5

 Spørsmål?

Medlemmer som har fått tildelt leilighet i borettslaget og siden selger og flytter ut igjen. Kan de fortsatt beholde sin ansiennitet i DEB-klubben?

Svar:

Medlem som flytter fra leiligheten er fortsatt medlem. DEB-medlemskapet tapes ikke når man flytter.

 

6

 Spørsmål?

Er det vanlig at DES-klubben er representert i styret for Borettslaget?

Svar:

Jeg kjenner ikke til situasjonen rundt i landet, men vet at det i enkelte DES-systemer er vedtektsfestet at borettslaget skal være representert i DES-klubbens styre.  Det er ikke normalt at medlem av DES- klubbens styre også skal sitte i borettslagets styre.

 

7

 Spørsmål?

Når det gjelder DES-klubbens oppsparte kapital, som er forholdsvis stor.
Når en leilighet blir ledig, har vedkommende beboer rett å få utbetalt sin andel av den oppsparte kapital. Er denne bestemmelsen riktig?

Svar:

Her er det DES-klubbens vedtekter som avgjør hvilke rett medlemmet har til å få utbetalt sin andel av opptjent kapital. Dersom vedtekten angir en slik rett, er den gjeldende (jeg har ikke den enkelte klubbs vedtekt).

 

8

 Spørsmål?

Det viser seg svært vanskelig å få inn medlemskontingent fra noen av våre medlemmer både fra de som bor i DES-borettslag og noen av de øvrige medlemmene i DES-klubben.
Det har vi oppdaget nå etter at banken (DNB) har avsluttet sitt forhold til DES-klubben.
Det er banken som har hatt ansvaret for oppfølging av medlemskontingent. Det viser seg også at kontingent kan være innbetalt for det siste året, men står ubetalt for noen av foregående år. Hvordan skal vi forholde oss her dersom kontingent ikke blir innbetalt for manglende år, til tross for purring fra oss?

Svar:

Klubben er selvsagt selv ansvarlig for å etablere ny bankforbindelse eller selv administrere oppfølging/ innkreving av medlemskontingentene. Når man har fått alt materiell tilbake fra tidligere bank, har man jo kunnskap om at DNB heller ikke har oppfølgingsrutiner for utestående kontingenter.

Når det oppdages at enkelte medlemmer fremdeles har utestående kontingenter fra tidligere år, men har betalt siste år, tilskriver man de aktuelle medlemmer og forklare situasjonen. Vedlegg giro på utestående og gjør oppmerksom på at medlemskap blir strøket dersom betaling ikke foretas.

 

9

 Spørsmål?

Det er regulert i DES-klubbens vedtekter at de som får leilighet i DES-borettslag fortsatt skal være medlemmer i DES-klubben.
Det vi lurer på er hvilken sanksjon vi kan bruke. Når det gjelder DES-klubbens medlemmer uten boretslagsleilighet kan man vel etter et par purringer sende varsel at dersom kontingent ikke betales innen en viss frist, blir vedkommende strøket.

Svar:

Når vedtektene klart sier at medlemmer som får tildelt leilighet i DES-borettslag, også må være medlemmer i DES-klubb etter tildeling, er dette et vedtektsbestemt pålegg. Følger ikke andelseier vedtekten og melder seg ut eller unnlater å betale kontingent, mister andelseier også retten til å bebo leilighet i dette borettslaget.

 

10

 Spørsmål?

Det blir noe vanskeligere for de av medlemmene som bor i DES-borettslag. Hva skal man si til disse? Nå har DES-borettslaget en paragraf 12 som omhandler mislighold hvor det i første avsnitt heter følgende: Hvis andelseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre måneders skriflig varsel, pålegges å selge sin andel. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan andelen kreves solgt gjennom tvangssalg, jfr Lov om borettslag paragraf 5-22".

Svar:

De fleste DES-klubber gir, etter hva jeg vet, sammen med siste purring, et varsel om at medlemskapet blir strøket dersom betaling ikke skjer innen gitt frist. Når fristen utløper uten betaling, slettes altså medlemskapet. En senere re-innmelding vil normalt ikke gi rett til gammel ansiennitet. Man kan selvsagt ha en vedtekt som sier at medlemskapet blir slettet ved uteblitt betaling, men tilsvarende tekst i siste kontingentpurring bør være tilstrekkelig.

 

11

 Spørsmål?

Tenker videre i den sammenheng om det kan tas inn i kjøpekontrakten for nye kjøpere en pasus som sier noe slikt som dette: Medlemmer som er tildelt bolig gjenom Bospareklubben skal fortsatt være medlemmer av DES-klubben og betale kontingent. Denne ordlyden er tatt inn i paragraf 2 i Bospareklubbens vedtekter, men ikke i borettslagets vedtekter. Bør kanskje få det inn her også?

Svar:

Når det er vedtektsfestet at tildeling av boenhet forutsetter medlemskap, og at medlemskapet i DES-klubb skal fortsette etter tildeling, bryter andelseier medlemsforutsetningen ved unnlatt betaling/ utmeldelse etter tildeling av leilighet. Jeg mener derfor at andelseier i vesentlig grad bryter grunnvilkåret for tildeling av andel/ leilighet. Konsekvensen kan derfor bli pålegg om salg, slik jeg ser saken. Når tildelingen skjer gjennom Boligspareklubb og på grunnlag av medlemskap, samt klubbens tildelingsprinsipper, vil brudd i etterkant anses som tildeling under bristende forutsetninger.

Det bør utarbeides en standardkontrakt ved overdragelser i borettslag som er tilknyttet DES-klubb. Jeg kjenner ikke til hvordan meglerprosessen håndteres hos dere, men dere kan eventuelt gi megler pålegg om å innta hva dere ønsker i meglers kontrakt. Her legger man bl.a. inn grunnforutsetningene, som innskuddsberegningen, medlemsforutsetningen osv. Din foreslåtte passus, hentet fra vedtekt § 2 bør inntas. Det kan også understrekes at man selvsagt også må betale medlemskontingent.

Dessverre er det ofte slik at borettslagets og DES-klubbens vedtekter ikke alltid er harmonisert med hverandre. Da kan det oppstå helt unødvendige tolkningsproblemer. I mange saker som har versert i rettssystemet mellom DES-klubb og borettslag/ andelseier/ arvinger, har årsaken ofte vært uklare vedtekter eller mangel på harmonisering mellom vedtektene i DES-klubb og borettslag. Det er dessverre bare å erkjenne at en del DES-medlemmer mister lojalitetsfølelsen til klubb når de har fått tildelt leilighet. Da blir borettslagets interesser viktigere enn klubbens når uenighet mellom klubb og borettslag oppstår. Mitt generelle råd til DES-klubber og tilknyttede borettslag er derfor at man bør samarbeide for å få klare og harmoniserte vedtekter.

 

12

 Spørsmål?

Er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks?

Svar:

Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Et sameie gir på mange måter den enkelte sameier et annet og sterkere juridisk ståsted og utgangspunkt enn som leietaker i borettslag. Det kan være problematisk å etterleve solidaritetstanken DES er tuftet på. Sameiets styre vil normalt beskytte sameiernes eierposisjoner og prisreguleringen vil være markedsstyrt. Grunntanken bak DES systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt. Utslagene varierer noe alt etter hvor i landet man holder til.

DES medlemmene som får tildelt leilighet skal ikke se på dette som en investering. DES klubbene skal være «vaktbikkjer». Man har erfart at borettslags styrer ikke alltid opptrer lojalt i forhold til DES klubb, og dette har da også resultert i flere rettstvister. Slik jeg ser saken, vil terskelen for at konflikter mellom DES klubb og sameie oppstår, være lavere enn ved borettslagskonstellasjoner, nettopp fordi sameiet ikke er tuftet på tilsvarende grunnprinsipper.

DES Norge anser derfor din forespørsel om medlemskap i DES Norge som problematisk, nettopp fordi grunnprinsippene som DES klubber og tilknyttede borettslag forplikter seg til å følge, ikke er til stede.

 

13

 Spørsmål?

Jeg har fått oversendt en henvendelse fra DES- Norge til besvarelse. Da jeg både innehar konsesjon som nærings- og privatmegler har jeg en del kunnskap på området.

Den problematikk som nå kommer opp, er ikke overraskende. Jeg har ved flere anledninger gjort DES-klubber og borettslag oppmerksom på at prosessene ved andelsoverdragelser stiller strenge formelle krav til gjennomføring. Jeg har konstatert en generell motvilje mot å ta konsekvensen av nye og skjerpede krav. Motivet har nok ganske enkelt vært å spare penger i salgsprosessen. Pengene man sparer ved å drive en slags delvis meglervirksomhet, kan i verste fall bli meget kostbar for «megler». Dessuten er den i ulovlig.

Svar:

Det er gode grunner for at man bør overlate prosessen ved eiendomsoverdragelser i DES-systemene til megler og/ eller advokat med konsesjon. Advokater må ha en egen tillatelse/ konsesjon for å kunne drive eiendomsmegling. Hvert eneste salg/ må innrapporteres til Finanstilsynet og Advokatforeningen (begge deler for advokater), som belaster megler/ advokat et gebyr i henhold til fastsatte regler. Megler/advokat må også ha ansvarsforsikringene på plass. Det er endog så strengt at advokater uten nødvendig meglerkonsesjon har fått problemer med bank dersom de ikke er registrert i Finanstilsynet med gyldig konsesjon for eiendomsmegling.

 

14

 Spørsmål?

Lurer på hvor mye styret kan ta i komisjon for og selge en leilighet.
Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene.

Svar:

Takk for E-post vedr. salg av en leilighet i et DES-borettslag.
Som du ser av forslag til vedtekter skal "salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling"
Vennligst opplys hvilken DES-klubb som ønsker svar før spørsmålet sendes vår advokat.

 

BORETTSLAGSBOKA

Borettslagsboka gir inngående kunnskap om virksomheten i et borettslag. Den er oppdatert på lovverket og kan svare på spørsmål styreledere og styremedlemmer i et borettslag har. Kjøp den for eksempel i NBBLs nettbutikk.

[ Til toppen

Noe å tenke på?

Vi ønker å få flere DES-klubber som medlemmer under DES-Norge-paraplyen.

Sammen er vi sterke

 Med flere medlemmer i ryggen har vi større tyngde og påvirkningskraft overfor myndigheter og beslutningstakere.

Samarbeidende DES-Klubber i Norge har som sitt mål å samle De eldres Bolig­spareklubber (DES) i Norge som er opprettet/opprettes med det formål å skaffe og forvalte eldreboliger.
Også andre interessegrupper som har det samme formål som DES-klubbene kan søke opptagelse.

Info-skrivene sendes til våre medlemsklubber over det ganske land. Vi oppfordrer derfor klubbene til å gi oss opplysning om andre klubber som ennå ikke er medlemmer, - men som arbeider i det samme området, slik at vi kan innby disse  klubbene som observatører på neste årsmøte.

Opplysninger sendes direkte til Per Brosstad
 per.brosstad@dukamail.no


 

Aktuelle utklipp:

Når mildværet kommer, er det viktig å fjerne snø og is fra taket

(foto: FotograFFF/Shutterstock). Publisert 26.01.2015 i Nyhetsbrev fra NBBL

Blir noen skadet av is eller snø som raser fra taket, er ikke varselskilt og avvisere nok for å unngå ansvar. - Styret i borettslaget må alltid sørge for at snø og is som kan rase ned blir fjernet, sier NBBL-advokat Henning Lauridsen

Av og til ser det ut som om enkelte tror jobben er gjort når varselskilt og avvisere er satt opp.

- Dette er kun midlertidige tiltak frem til snøen og isen som kan rase ned, er fjernet, sier Lauridsen.

I Oslo sier politivedtektene at avvisere må fjernes senest 7 dager etter at de er satt opp, med mindre det kan dokumenteres lengre ventetid på bistand til takrydding.

Styret har ansvaret

Lauridsen forklarer at det er styrets ansvar å sørge for at det settes opp varselskilt og avvisere i borettslag og sameier med en gang det oppstår risiko for at snø og is kan rase ned fra taket.

- Deretter er det styrets ansvar å sørge for at snø og is som kan rase ned fra taket blir fjernet. Styret må også sørge for at fortau, gangveier og veier på egen eiendom strøs når det blir glatt, sier NBBL-advokaten. Styrets ansvar bortfaller ikke selv om jobben er satt bort til et vaktmesterfirma.

- Hvis de ikke gjør jobben sin må styret sørge for at de begynner å gjøre det de skal, eller sette den bort til noen andre, presiserer Lauridsen.

Erstatningsansvar og straff

Flere kommuner ilegger gebyr ved brudd på politivedtektenes påbud om fjerning av snø og is fra tak.
I Oslo er gebyret på kr 5 000. Hvis en fotgjenger blir skadet av is som raser ned fra taket vil gårdeier også riskere erstatningsansvar. Ifølge advokat Lauridsen kan det samme skje dersom en parkert bil blir skadet.

- I verste fall kan styret risikere straffeansvar. I en tragisk sak fra 2010 der en fotgjenger fikk en isklump i hodet, ble driftsansvarlig for gården dømt til betinget fengselsstraff for uaktsomhet.


 

Eldres boliger trenger tilpassing

Publisert 15.01.2015 i Nyhetsbrev fra NBBL

En godt tilrettelagt bolig er viktig for at eldre skal kunne bo trygt i eget hjem. Boligen er viktig for god eldreomsorg. I FOU-rapporten om omstillinger i hjemmetjenesten "Fra passiv mottaker til aktiv deltager" lagt fram av Kommunenes Sentralforbund, står det blant annet mye om suksesskriterier for å lykkes med hverdagsrehabilitering. Boligen den enkelte bor i er utelatt. Det er viktig at boligene eldre bor får økt oppmerksomhet mener NBBL (foto: Photographee.eu).

Det blir flere og flere eldre. De aller fleste ønsker å bo lengst mulig hjemme. Her kan du lese NBBLs seniorrådgiver Bente Johansen og kommunikasjonssjef Tonje Rock Løwers innlegg om hvorfor boligen er sentral i norsk eldreomsorg. Innlegget ble publisert i Kommunal Rapport 19. desember 2014.

Eldres boliger trenger tilpassing

Med mange flere eldre som skal bli boende i egne hjem, må boligene tilpasses deres behov og gi muligheter for hverdagsrehabilitering.

KS har lagt fram en ny FOU-rapport om omstillinger i hjemmetjenesten; «Fra passiv mottaker til aktiv deltaker».

Rapporten, som er utarbeidet av Fürst og Høverstad, omhandler blant annet suksesskriterier for å lykkes med hverdagsrehabilitering. Kriteriene handler om både den enkelte brukers motivasjon og funksjonsevne, kommunens størrelse, sentraliseringsgrad og ikke minst holdninger og kvaliteter i tjenestetilbudet. Alt dette er selvsagt viktig for å lykkes.

Men hva med boligen den enkelte bor i?
NBBL savner oppmerksomhet rundt kvaliteter ved boligen til brukerne.

Ifølge «NOU 2011:11 «Innovasjon i omsorg» er fallulykker en av de vanligste årsakene til at eldre blir innlagt på sykehus, og resultatet er for mange varige funksjonsnedsettelser.

Hele 10.000 personer over 65 år får årlig hofteleddsbrudd etter fall. Ikke bare er fallulykker alvorlig i seg selv, men også engstelsen for å falle på nytt, bidrar til å forringe livskvaliteten for mange.

Det er mange årsaker til fall, men et sentralt moment er boligen. En godt tilrettelagt og egnet bolig vil være viktig for at eldre kan bo trygt og godt i eget hjem.

Dessverre er det altfor mange boliger som er dårlig egnet for beboere med funksjonsnedsettelser. Når personer har behov for omsorgstjenester – og spesielt når «hverdagsrehabilitering» skal vurderes – er kommunen i kontakt med brukeren. Da bør det være naturlig at også kvaliteter med boligen og bomiljøet trekkes inn i vurderingen, og ikke minst om noe kan gjøres for å tilpasse boligen og atkomsten til den. Etterinstallasjon av heis er et godt eksempel på tiltak det er behov for i blokker hvor eldre bor, men som samtidig er kostbart og teknisk vanskelig.

Mange boliger kan imidlertid ved mindre grep tilpasses slik at hverdagen blir enklere. Hvis husstanden mangler midler, har Husbanken tilskudd som tildeles gjennom kommunene. Midlene er lite kjent og lite brukt. Kommunen har både ansvar og mulighet for å bidra til at flere kan bli boende hjemme.

Med mange flere eldre som skal bli boende i egne hjem framover, må man være i forkant. Når beboeren har behov for omsorgstjenester, kan det være for sent å sette i gang. Selv om egen bolig er eget ansvar, kan et offentlig engasjement rettet mot boområder der mange eldre eier boliger, alene eller i et fellesskap, være god investering for kommunen.

Innlegget ble publisert i Kommunal Rapport, 19. desember 2014


 

Kom fram i lyset, boligpolitikere!

Publisert 27.01.2015 i Nyhetsbrev fra NBBL

Startskuddet for høstens valgkamp er bare noen måneder unna. Allerede nå oppfordrer adm. direktør i NBBL, Thor Eek landets boligpolitikere til å våkne opp. NBBLs Thor Eek oppfordrer landets kommunepolitikere til å tenke på hvordan de skal skaffe nok attraktive boliger til sine innbyggere (foto: Arash Nejad).

- Kommunene har ansvar for tomtetilgang og boligforsyning for innbyggerne. Derfor bør de også i langt sterkere grad utarbeide langsiktige boligplaner basert på forventet befolkningsutvikling, sier NBBL-sjefen.

For kommuner med befolkningsvekst har en utfordring i å skaffe tilstrekkelig tilgang på boliger. Men også i kommuner med negativ befolkningsutvikling er boligutvikling viktig.

-I disse kommunene blir attraktive boliger og bomiljø et viktig virkemiddel for å tiltrekke seg nye innbyggere, sier Eek.

Felles for alle kommuner er at boligpolitikk er et viktig ansvarsområde, og innbyggernes skatt en viktig inntektskilde. I hver kommunestyreperiode utarbeider politikerne en kommuneplan. Her definerer de ønsket utvikling for kommunen og sammenhengen mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk.

- Planlegging av attraktive boliger og bomiljø er en vesentlig faktor for å møte denne utviklingen. La bolig- og byutvikling bli en het sak til høstens kommunevalg. Kom fram i lyset, boligpolitikere! oppfordrer Thor Eek adm. direktør i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL).


 

 

DNB Eiendom ¤ torsdag 13. november 2014 ¤ uke 46 | s3

 

Annita Magnussen

ADVOKAT I HUSEIERNES LANDSFORBUND

 JUSTISEN

 

 

Kan ha krav på erstatning

 

Hvilke rettigheter har kjøper hvis selger forsinker overtagelsen?

Dersom selger av en eller annen grunn forsinker overtagelsen av boligen, kan kjøper kreve å få overta boligen, kreve erstatning, holde tilbake kjøpesummen og i noen tilfeller heve kjøpet. Flere av disse kan gjøres samtidig, for eksempel kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Hvis ikke selger frivillig gir fra seg eiendommen, kan kjøper gå til domstolene for å få dom for at kjøpet skal gjennomføres. Eksempler på økonomisk tap kan være utgifter til advokat i forbindelse med forsinkelsen, reiseutgifter, nye utgifter til eiendomsmegler, leie av midlertidig bolig, lagerutgifter og ekstra flytteutgifter.

Gjelder det nybygg som ikke er ferdig til avtalt tid, kan kjøperen kreve dagsbøter. Hjemmel for dette står i bustadoppføringslova. I utgangspunktet kan dagsbøter kreves når avtalt overleveringsfrist ikke overholdes, men når det ikke er avtalt en bestemt dato for overleveringen beror dagsbøtene på om selger har oppfylt sin plikt til forsvarlig fremdrift. Ved vesentlig avtalebrudd kan man kreve kjøpet hevet både når det gjelder ny og brukt bolig.


DES-Norge oppfordrer klubbene til å gå i gang med nye boligprosjekter.

Nedenfor finner du nyttig informasjon før arbeidet begynner:

 

fra Norsk Huseierforenings hjemmeside: http://nohus.no/borettslag%20og%20sameier.htm

Fellesfinansiering

Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan stifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.

Forskjellene mellom borettslag og eierseksjonssameier

Borettslag og eierseksjonssameier har betydelige likheter. Det er særlig tre forhold som skiller borettslag fra eierseksjonssameier:

Fellesfinansiering

Et kjennetegn ved et borettslag er at finansiering av bygging og/eller vedlikehold kan skje ved at borettslaget, som har eierrådigheten over alle boligene i borettslaget, pantsetter alle borettslagets eiendommer under ett. I et eierseksjonssameie er det den enkelte sameier som har eierrådigheten over boligen han bor i, slik at eierseksjonssameiet ikke kan pantsette boligene. De enkelte seksjonene må pantsettes hver for seg av den enkelte sameier. Denne forskjellen vil kunne gjøre det vanskeligere å få finansiert for eksempel fellesarbeider i eierseksjonssameiet i forhold til i borettslaget.

Ansvarsforholdet

En medeier i eierseksjonssameiet vil hefte for sameiets felles forpliktelser i forhold til sin sameiebrøk i motsetning til andelseieren i borettslaget som ikke har noe direkte økonomisk ansvar overfor borettslagets kreditorer. Andelseieren vil derimot overfor borettslaget være ansvarlig for sin del av fellesgjelden. Ved å si opp boretten, vil andelseieren kunne kvitte seg med ansvaret for fellesgjelden. Det gjelder selv om han ikke får solgt andelen. Eierseksjonssameieren vil derimot ikke bli kvitt sine forpliktelser bare ved å flytte og selge seksjonen.

Brukereierprinsippet

I borettslaget er noe av poenget at laget eies av de som bor der. Selv om det nå er blitt en utvidet adgang for andelseiere i borettslag til å leie ut boligen, er ordningen et viktig skille i forhold til eierseksjonssameiet. I sameieforhold er det ikke noen rettslig sammenkobling mellom bruken av eierseksjonen og eiendomsretten.

Andelseierne

Andelseieren er eier av en andel i borettslaget og har enerett til å bruke en bolig i borettslaget.

Fra 2006 kan borettsandelene registreres i grunnboken. Det er viktig å merke seg at det er andelen som registreres og ikke den faste eiendommen. Den faste eiendommen er tinglyst fra før. Grunnboken vil altså bli et register over fast eiendom og andeler i borettslag.

Innskudd

Andelseieren vil oftest ha betalt et innskudd til borettslaget. Dette er et lån til borettslaget fra andelseieren. Lånet er sikret ved at andelseieren har pant i borettslagets eiendommer med prioritet etter fellesgjelden. Dette pantet kan tinglyses på vanlig måte.

Styringsorganer

Generalforsamling og styre

Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. Alle andelseiere kan møte der, og har tale- forslags- og stemmerett. Det skal avholdes generalforsamling innen utgangen av juni måned hvert år. Styret kaller inn til generalforsamling med minst 8 dagers varsel og høyst 20 dager. Saker som skal tas opp må være klart angitt i innkallingen. Valg av styre er en av generalforsamlingens viktigste oppgaver.

Hvis en andelseier mener det er viktige forhold som må bli tatt opp eller undersøkt, bør dette bli gjort på generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan ikke fatte vedtak som gir noen andelseiere urimelige fordeler på andre andelseierens bekostning.

Enkelte viktige saker må alltid bli lagt frem for generalforsamlingen. Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, gjøre vedtak om: 

· å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som før har vært tenkt brukt til utleie

· Salg eller kjøp av fast eiendom

· å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet fremfor innskuddene

· andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning

· tiltak ellers som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

I de sakene som er nevnt over må styret ha samtykke fra generalforsamlingen. For øvrig er det styrets oppgave å lede virksomheten i borettslaget i samsvar med lov, borettslagets vedtekter og vedtak av generalforsamlingen.

Styret velges for to år og skal bestå av minst tre personer. Styret representerer borettslaget utad og kan for eksempel inngå avtaler på borettslagets vegne.

De fleste borettslag har forretningsfører og skal ha revisor.

For øvrig er selskapsorganene i borettslaget i hovedsak tilsvarende aksjeselskapets.

Bruk og vedlikehold av boligen

Borettslagslovens regler om vedlikeholdsplikt gjelder hvis det i vedtektene eller ved avtale ikke er fastsatt en annen fordeling av vedlikeholdsplikten. Borettslagslovens regler fordeler vedlikeholdsplikten slik at andelseieren hovedsakelig har ansvaret innenfor boligens fire vegger, mens borettslaget har ansvar for vedlikehold av bygningskroppen og fasaden.

Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Forøvrig vil borettslaget ha ansvar for vedlikehold av bygningen og eiendommen ellers, så langt det ikke er andelseiers ansvar.

· Andelseieren skal holde ved like vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.

· Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, golvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Det omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner.

· Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldig skade.

Borettslagets vedlikeholdsplikt

Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier.

· Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen, dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

· Andelseieren skal gi tilgang til boligen for å få utført arbeid som nevnt over, og for ettersyn i forhold til slikt vedlikehold, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal bli gjennomført slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen

Stiftelse av borettslag

Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som inneholder opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor. Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter. Andre vedtekter enn de lovbestemte kan også tas med - f.eks. om forkjøpsrett.

I praksis stiftes borettslag av de som oppfører boligene og selger disse til fremtidige andelseiere - et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen.

Andel og rettsregistrering av andel. Innskudd 

Andelen er den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.

Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10 % av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøring av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom - også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av.

I et eierseksjonssameie, vil seksjonen være registrert hos Statens kartverk i Hønefoss. Korrekt matrikkelnummer er kommunenummer, gårdsnummer, bruksnummer og sist seksjonsnummer. En fysisk person kan erverve inntil 2 seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

Andelseierne kan betale inn penger i borettslaget. Dette kalles i borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via felleskostnadene.

[ Til toppen ]


 

Fra Wikipedia, den frie encyklopedi

Borettslag

Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til eget bolig i foretakets eiendom (borett), jf. borettslagsloven § 1-1.[1] Borettslaget er et eget rettssubjekt på samme måte som et aksjeselskap og det har mange likhetstrekk med aksjeselskap. Tidligere kunne man også velge om man ville stifte et slikt selskap som et aksjeselskap eller et borettslag, men fra 1960 har borettslagsformen vært påbudt. Et eierseksjonssameie gir også sameierne bruksrett til en bolig (eller et lokale), men her eier den enkelte en idéell (tenkt) del av eiendommen. I borettslag er det laget som har eiendomsretten til den faste eiendom - andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den bolig som andelen er knyttet til.

Innhold

Tilknyttede og frittstående borettslag

Et tilknyttet borettslag er et borettslag der vedtektene sier at andelseierne samtidig skal være andelseiere i et bestemt boligbyggelag [1]. Dette kalles gjerne det dobbelte medlemskap og det er bare disse borettslag som er tilknyttede lag og som borettslagsloven har en del særregler om. Alle andre borettslag er frittstående og de har ingen slik vedtektsfestet tilknytning. Men de kan ha et boligbyggelag som forretningsfører på vanlig kommersiell basis.

Det følger av boligbyggelagsloven § 1-1 [2] at et boligbyggelag har til formål å skaffe medlemmene bolig og det er nevnt som eksempel at dette kan skje gjennom borettslag. Dette er i praksis den viktigste måte boligbyggelaget oppfyller sitt formål på: Man stifter et tilknyttet borettslag der boligbyggelagets medlemmer får bolig.

Forkjøpsrett

En annen måte for boligbyggelagene å skaffe medlemmene bolig, er å bruke forkjøpsrett i borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene. Forkjøpsretten [3] er ikke en lovfestet rettighet, den må følge av vedtektene til det enkelte borettslag. Boligbyggelagene har som oftest et vedtektsfestet veto mot endringer i vedtektene i sine tilknyttede borettslag. Slik sikrer de seg at boligbyggelagets medlemmer har forkjøpsrett i de tilknyttede borettslagene. Ved avhending av borettsandeler utløses forkjøpsrett for boligbyggelagets medlemmer. De som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende er nevnt i borettslagets vedtekter etter innbyrdes prioritet. Den forkjøpsrettsberettigede trer inn i den avtalen som utløser forkjøpsretten, (men bl.a. arv eller tvangsalg kan også utløse forkjøpsrett) og overtar andelen til den pris og på de vilkår avhenderen og erververen ble enig om.

Forkjøpsretten er en omsetningsbegrensning på borettsandeler i tilknyttede borettslag, men det ser ikke ut til at denne begrensningen medfører at borettslagsboliger med forkjøpsrett omsettes til lavere pris enn andre tilsvarende boliger.

Borettslagsloven kapittel 4 V [4] har nærmere regler om forkjøpsrett. Det fremgår bl.a. av loven at avhending av andeler mellom visse nærstående ikke utløser forkjøpsrett f.eks. der foreldrene selger sin andel til et av sine barn.

Stiftelse av borettslag

Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som skal inneholde opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor. Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter og det er ikke store krav til hva de må inneholde, men det kan tas inn andre vedtekter enn de lovbestemte – f.eks. om forkjøpsrett.

I praksis stiftes borettslag av den som skal oppføre boligene og selge disse til de fremtidige andelseiere – et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett og plikt til å bruke boligen.

Borettslagets særtrekk

Andelseiers økonomiske ansvar er begrenset

Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjeld borettslaget har. Borettslagets kreditorer må forholde seg til laget og kan ikke gå på den enkelte andelseier. Andelseierne har heller ikke plikt til å betale noe tilleggsinnskudd i laget ut over det som følger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader. Andelseieren kan dessuten si opp boretten med en seks måneders frist. Etter det er andelseieren kvitt sine forpliktelser overfor borettslaget, men han taper samtidig retten til boligen.

Felleskostnader

Indirekte har andelseierne et ansvar fordi de må betale sin del av de løpende utgifter til borettslaget. Disse utgiftene kalles i borettslagsloven for felleskostnader. Felleskostnadene består av borettslagets driftsutgifter (som kan være alt fra utgifter til vedlikehold og reparasjoner, til kommunale avgifter og strøm til fellesareal) samt renter og avdrag på borettslagets lån. Det er m.a.o. ingen forskjell på andelseiere og andre boligeiere på det området.

Felleskostnadene i borettslaget skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligen eller etter andre kriterier. Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er endel av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget. Det er vanlig å bruke boligenes areal som innbyrdes fordelingskriterium, eventuelt i kombinasjon med andre fordelingskriterier. F.eks. kan halvparten av felleskostnadene fordeles etter arealet på boligene og den andre halvparten fordeles likt mellom alle.

I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres, f.eks. fordi ombygging og påbygging har medført endringer i verdiforholdene mellom boligene. Loven tilsier imidlertid at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen. Det må vesentlige endringer til før det blir snakk om å endre fordelingskriteriene.

I særlige tilfeller hvor enkelte kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk, kan andelseierne kreve at disse holdes utenfor fordelingsnøkkelen. Det er imidlertid ikke slik at i alle tilfeller hvor de ulike andelseierne har ulik nytte av et tiltak kan dette kreves fordelt etter nytte eller forbruk. Utgangspunktet er at den opprinnelige fordelingsnøkkel ligger fast slik at andelseiere uten barn må betale for anlegg av lekeplass, og andelseiere uten bil må betale for vedlikehold av borettslagets garasjer. Det er bare i særlige tilfeller man kan kreve kostnadsfordeling etter nytte eller forbruk. Hvis f.eks. bare den ene av et borettslags to bygninger får installert heis, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen. 

Andel og rettregistrering av andel. Innskudd

Borettsandelen representerer den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.

Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10 % av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøting av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom – også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av og borettslaget kan pantsette hele eiendommen ved låneopptak.

Andelseierne kan skyte inn penger i borettslaget. Dette kalles borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via felleskostnadene.

Fellesfinansiering

Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan kontorstifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.

Andelseier må selv bruke boligen

Hovedregelen er at andelseierne selv skal bo i borettslaget. Når andelen skifter eier bortfaller også bruksretten, og når andelseieren ikke lenger bruker boligen selv må han normalt selge andelen, men det er gjort visse unntak. I tidsbegrensede perioder og i særlige tilfeller kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre. Dette endrer ikke andelseierens økonomiske ansvar overfor borettslaget. Når andelseieren i utgangspunktet må bo i boligen medfører det at borettslagsboliger ikke uten videre kan benyttes som spekulasjons-og investeringsobjekt.

  • Vedtekter og husordensregler

  • Rådigheten over boligen

  • Andelseierens rådighet over andelen og boligen

  • Andelseierens vedlikeholdsplikt

  • Borettslagets vedlikeholdsplikt

  • Borettslagets organer

  • Generalforsamlingen

  • Styret

  • Forretningsfører og revisor

  • Sammenslåing (fusjon) og deling (fisjon) av borettslag

  • Oppløsing av borettslag

  • Tidligere regler

Det har opp gjennom årene vært politisk strid om adgangen til å oppløse borettslag – særlig de som er tilknyttet et boligbyggelag. Opprinnelig hadde borettslagsloven av 1960 regler som gav et kvalifisert flertall adgang til selv å bestemme dette på to etterfølgende generalforsamlinger – hvorav den ene skulle være lagets ordinære generalforsamling. På grunn av prisregulering og ugunstige skatteordninger, var det fordelaktig å foreta slik oppløsning, samtidig som dette skadet boligsamvirket og undergravde forkjøpsretten for boligbyggelagenes medlemmer. I 1974 fikk vi derfor en lovendring hvoretter departementet måtte samtykke i oppløsning, og forutsetningen var at slikt samtykke bare skulle gis i særlige tilfeller. Noen år senere fikk vi en reprise på oppløsningsbølgen da eiendomsmegler Jørgen Stray hevdet at borettslagene stod fritt til å selge boligene til andelseierne, og loven ble på ny endret i februar 1979 for å fjerne enhver tvil. Men Stray-metoden hadde aldri vært lovlig, slo Høyesterett fast i 1982. Etter regjeringsskiftet høsten 1981 ble det fri oppløsningsrett for frittstående borettslag, mens godkjenningsordningen ble beholdt for de tilknyttede.

Dagens regler

Dagens regler er i hovedsak felles for tilknyttede og frittstående lag og hensynet til forkjøpsrett for boligbyggelagsmedlemmer er å ivareta på annen måte enn ved offentlig godkjenning. Nå kreves det to tredjedels flertall av alle andelseiere – ikke bare de som møter – på to etterfølgende generalforsamlinger hvorav den ene er den ordinære. I frittstående lag er dette tilstrekkelig. I lag der en tredjeperson (som oftest et boligbyggelag) har vetorett overfor vedtektsendringer, er oppløsningsvedtaket ikke gyldig medmindre det godkjennes av den som har vetoretten. Men videreføres vedtekten som vetoretten er knyttet til, kan godkjenning ikke nektes.

Når det er truffet gyldig vedtak om oppløsing, skal det velges et avviklingsstyre som skal sørge for at lagets forpliktelser blir dekket og deretter fordele lagets verdier mellom andelseierne. Som regel er det meningen at andelseierne skal fortsette å eie boligene – enten som selveierboliger eller som eierseksjoner – og da vil avviklingsstyret foreta en slik naturaldeling.


 

Hjemmesider

For klubber som vil lage sin egen side, er det enklest å søke på ordet ”hjemmeside” i en nettleser. Du vil da få opp et hav av steder som tilbyr hjelp både med programvare, domener, webhotell osv. Mange av tilbudene er gratis, men de er ofte ustabile og følges gjerne av irriterende reklame.

Mange har sine egne hjemmesider uavhengig av DES-Norge, men er du tilfreds med en standard informasjonsside hos DES-Norge, så er den gratis for medlemsklubber.

Se vår hjemmeside under menyen ”Medlemsklubber”: eksempel, Gjøvik, Oppegård, Kongsberg, Kongsvinger, Østensjø og Vadsø.
Stoff (tekst og bilder) dere vil ha inn, sendes som e-post, gjerne med vedlegg, til: snekker@des-norge.no.
Husk også å melde fra når tekst/bilder blir uaktuelle og bør oppdateres.

Har du noen tanker, synspunkter eller ideer du vil dele med oss andre?

Send gjerne tekst/bilder til snekker@des-norge.no

[ Til toppen  Siden er sist oppdatert: 10.04.15  

 

 

Besøksadresse: Akersgata 47/49,  0180 OSLO
Telefon: 33 45 94 66 eller 481 16 043 (styret)

E-postadresse:  post@des-norge.no
Post: 
DES-Norge,
Postboks 6748 St. Olavs plass,
0130 OSLO

Bankgiro:  1607 44 31228
Organisasjonsnr:  990 753 903