Samarbeidende
  DES-klubber
 i Norge

 Medlems-klubber: Bygdøy | Bærum | Eidsvoll | eksempel | Geilo | Gjøvik | Gol | Haugesund DEBO | Kongsberg | Kongsvinger | Larvik | Moderklubben | Nesbyen | Oppegård | Rælingen | Sande | Sandefjord | Skedsmo | Ski | Tjøme | Ullensaker | Vadsø | Østensjø | Ål

   

Spørsmål og svar

DES-Norge får ganske ofte henvendelser med spørsmål som angår blant annet vedtekter både for DES-klubber og DES-borettslag.
Vedtektene er svært viktige for å unngå de problemene som fra tid til annen dukker opp i klubbene og borettslagene.
Derfor denne siden med spørsmål og svar.
Svarene er utarbeidet eller godkjent av vår advokat Knut Lyngtveit eller takstmann Per Egil Ilsaas.

 

fra Info 2-2018:

 

fra Info 1-2018:

 

fra Info 3-2017:

 

fra Info 2-2017:

 Spørsmål?

Er det mulig å legge inn i vedtektene til des-klubben forutsetninger om at leiligheten skal være i bruk og at den må selges når det foreligger et klart tilfelle av permanent fraflytting for eksempel ved at beboer blir pasient på sykehjem og leiligheten har stått tom i f eks 3 mndr eller mer.
Årsaken er at vi har flere leiligheter ledige i lang tid.

Svar:

Jeg vurderer dette slik at man har anledning til å klargjøre plikten til å selge i vedtektene, når det kan konstateres at fraflyttingen er permanent. En rimelig frist bør muligens setter til 6 mnd. Det er imidlertid slik at det i flere DES-klubber gis en 3 måneders frist etter andelseiers død, før arvinger må ta stilling til salg eller egen overtagelse dersom man oppfyller vedtektsforutsetningene. Derfor er vel heller ikke en 3-måneders frist helt urimelig, dersom andelseier er pasient og får permanent plass på sykehjem.

 

 Spørsmål?

Jeg har tidligere vært medlem av DES-klubben, men meldte meg ut av klubben for noen år siden.
Vil jeg kunne få tilbake min gamle ansiennitet når jeg nå melder meg inn igjen?

Svar:

Nei.
Et medlem som har meldt seg ut, må ved ny innmelding starte opptjening av ansiennitet helt fra nytt.

 

 Spørsmål?

Jeg har arvet en DES-leilighet etter min mor, men jeg mangler to år på å oppfylle kravet til alder i følge   vedtektene.
Min mann som også er DES-medlem, oppfyller kravet til alder. Vil han på våre vegne kunne overta leiligheten?

Svar:

Nei.
Han har ikke arvet noen leilighet og må konkurrere i ansiennitet på linje med de øvrige medlemmene.

fra Info 1-2017:

 Spørsmål?

Må man fortsatt være medlem i DES-klubben etter å ha blitt tildelt leilighet i et DES-borettslag?

Svar:

Vedtektene bør være klare på at du må være medlem så lenge du er eier av en bolig i et DES-borettslag.
Men spareplikten opphører ved tildeling av leiligheten.

 

 Spørsmål?

Er det mulig å legge inn i vedtektene til des-klubben forutsetninger om at leiligheten skal være i bruk og at den må selges når det foreligger et klart tilfelle av permanent fraflytting for eksempel ved at beboer blir pasient på sykehjem og leiligheten har stått tom i f eks 3 mndr eller mer.
Årsaken er at vi har flere leiligheter ledige i lang tid.

Svar:

 

 Spørsmål?

Kan vi ta inn i våre vedtekter en øvre aldersgrense, - så vi unngår å få sykelige/ pleietrengende beboere i våre borettslag?

Svar:

Nei, det anbefales ikke.
Det vil diskriminere og stenge ute en god del spreke eldre i vår målgruppe.

fra Info 3-2016:

 

 Spørsmål?

Jeg finner ikke i Lov om borettslag at borettslaget kan være eiere av andeler i eget borettslag.
Er det anledning til dette?

Svar:

Borettslaget eier bygningsmassen, noe som kommer klart til syne når man drøfter ansvarsforholdet mellom andelseier og borettslag ved skader som oppstår. Da er utgangspunktet at borettslagets ansvarsområde er «alt», utenom hva som befinner seg innenfor leilighetens vegger. Innenfor veggene i leilighetene er andelseiers ansvarsområde og øvrig borettslaget.

1. Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til eget bolig i foretakets eiendom (borett), jf. borettslagsloven § 1-1.

2. Borettslaget er et eget rettssubjekt på samme måte som et aksjeselskap, og det har mange likhetstrekk med aksjeselskap. Tidligere kunne man også velge om man ville stifte et slikt selskap som et aksjeselskap eller et borettslag, men fra 1960 har borettslagsformen vært påbudt. Et eierseksjonssameie gir også sameierne bruksrett til en bolig (eller et lokale), men her eier den enkelte en idéell (tenkt) del av eiendommen. I borettslag er det laget som har eiendomsretten til den faste eiendom - andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den bolig som andelen er knyttet til.

Jeg kan ikke, uten å gå dypere inn i materien gi et fasitsvar på spørsmålet. I prinsippet er det neppe noe i veien for å kjøpe andelene, men man kan ikke beholde andelene «for å gjøre butikk». Jeg forutsetter at leiligheten har registrert egne andelsnummer, slik at man kan foreta registrering i Kartverket. Jeg er kjent med at flere borettslag eier leiligheter til eget bruk, f.eks vaktmesterleilighet, men her er ofte disse leilighetene holdt utenfor andelsnummereringen og inngår som del av bygningsmassen borettslaget eier fra etableringen.

Spørsmålet er altså om borettslaget har anledning til å eie og leie ut. I så fall støter det mot flere problemer i forhold til borettslovens bestemmelser om botid og andre grunnleggende prinsipper som jeg innledningsvis har pekt på. Jeg kan heller ikke se at forarbeider eller lov sier noe klart og direkte om denne situasjon.

fra Info 2-2016:

 Spørsmål?

Jeg har tidligere vært medlem av DES-klubben, men meldte meg ut av klubben for noen år siden.
Vil jeg kunne få tilbake min gamle ansiennitet når jeg nå melder meg inn igjen?

Svar:

Nei.
Et medlem som har meldt seg ut, må ved ny innmelding starte opptjening av ansiennitet helt fra nytt.

 Spørsmål?

Jeg har arvet en DES-leilighet etter min mor, men jeg mangler to år på å oppfylle kravet til alder i følge   vedtektene.
Min mann som også er DES-medlem, oppfyller kravet til alder. Vil han på våre vegne kunne overta leiligheten?

Svar:

Nei.
Han har ikke arvet noen leilighet og må konkurrere i ansiennitet på linje med de øvrige medlemmene.

fra Info 1-2016:

 Spørsmål?

Fra et av våre borettslag er det kommet spørsmål om nødvendigheten av at vi er tilsluttet som medlem i DES-Norge. Finnes det gode argumenter som kan brukes i diskusjonen, ber vi om at de blir tilsendt oss.

Svar:

En av flere gode grunner til å være medlem i DES-Norge er nettopp deres påvirkningsmulighet overfor sentrale myndigheter: Kommunenes Sentralforbund, departementene, Husbanken etc.
Påvirkningsmulighetene overfor sentrale myndigheter gjennom fellesskapet, er dessverre for de fleste vanskelig å ta inn over seg til daglig.

Det er særlig i etableringsfasen at de lokale klubber og borettslagene har nytte av DES-Norge, med utforming av vedtekter, praktisk og juridisk rådgivning osv.

Info-skrivene sendes til våre medlemsklubber over det ganske land. Disse heftene kommer vanligvis tre-fire ganger i året og inneholder aktuelt stoff for klubbene.

Nøl ikke med å stille spørsmål eller be om juridisk assistanse når du er medlem.
Honorar for inntil to timer fri advokatbistand er allerede innbetalt for din DES-klubb.

Det ville neppe eksistert klausulerte borettslag uten DES-Norge og deres påvirkning.
En bærende idé for DES er nettopp rimelige boligpriser for medlemmene!

Mange klubber har sine egne hjemmesider uavhengig av DES-Norge, men er du tilfreds med en standard informasjonsside hos DES-Norge, så er den gratis for medlemsklubber.

 

 Spørsmål?

Det gjelder kjøp av en andelsleilighet. Vedkommende har fått tilbud om kjøp av leilighet i et nystartet boligkompleks. De vil gjerne kjøpe. Men kan ikke flytte inn før om ca. 2 år.
Er det i dette tilfelle mulighet til å leie ut leiligheten i denne perioden før innflytting?

Svar:

Kjøper man en andelsleilighet, uten å bebo denne før utleie er aktuelt, oppfyller man ikke lovens krav til utleie/ fremleie. Dette er uansett noe man kan søke styret om. Er grunnen god, kan det være styret gir dispensasjon fra lovens utgangspunkt.

Dette er det altså styret som ut fra vedtekter og Borettslovens bestemmelser avgjør.
Men her er det mange forhold man må ta hensyn til.

Vår advokat har utarbeidet en tre siders veiledning med forklaringer for styrets behandling av slike spørsmål.
Denne veiledningen blir i sin helhet tatt inn i papirutgaven av dette Info-heftet (1-2016) som sendes alle medlemsklubber.

 Spørsmål?

Må man fortsatt være medlem i DES-klubben etter å ha blitt tildelt leilighet i et DES-borettslag?

Svar:

Vedtektene bør være klare på at du må være medlem så lenge du er eier av en bolig i et DES-borettslag.
Men spareplikten opphører ved tildeling av leiligheten.

fra Info 3-2015:

 Spørsmål?

De eldres Boligklubb har nå en bolig som er ledig for salg.
Det er to forskjellige ektepar som har skrevet seg på liste som interessert i å kjøpe boligen.
Det er ikke avklart hvem som skal ha førsterett.
Det ene medlem er: Fru Nordby (f.1957) som ble innmeldt i 2000 sammen med sin daværende mann Herr Nordby (f.1946). De ble imidlertid skilt året 2010 og mannen, Herr Nordby beholdt ansienniteten og hustruen skulle etter reglene søkt om eget medlemskap og flyttet nederst på listen. Det ble ved en feil fra styrets side ikke gjort, og hun ble plassert etter sin fraskilte ektefelle.
Hun gifter seg på nytt i 2014 med sin fraskilte manns yngre bror, Bror Nordby(f.1950). Han meldte seg inn i klubben i 2010.
Han fyller således betingelsene for å få tildelt bolig, da han er 64 år gammel, men kommer etter en annen søker i ansiennitet. Betingelsen for å få bolig i borettslaget er at medlemmet er fylt 60 år.
Bror Nordby er søker sammen med sin 58 år gamle hustru, Fru Nordby på den ledige boligen.

Det er imidlertid andre søkere på leiligheten. Med høyest ansiennitet er Fru Sørby og Herr Sørby, født henholdsvis 1944 og 1943. Sørbys har ansiennitet etter Fru Nordby, men foran Bror Nordby.

Fru Nordby er innforstått med at hun ikke er «gammel» nok til å bli tildelt leilighet, og hun har muntlig uttrykt ønske om at hennes nye ektefelle Bror Nordby bytter ansiennitet med seg, og på den måten kommer foran i «køen».

Hva er riktig avgjørelse i denne tildelingen?

Svar:

- Ved samlivsbrudd må ektefellene/ samboerne bli enige om hvem som beholder ansiennitet, noe som ble gjort i dette tilfellet. Ved en formell feil fra styret ble Fru Nordby ikke plassert nederst på listen da hun søkte nytt medlemskap, som hun skulle blitt jf. reglene.
- Alderskriteriet ved andelstildelinger er for øvrig et grunnleggende og ufravikelig prinsipp i DES-systemet. Dispensasjonsadgangen er meget begrenset.
- Medlemskapet er strengt personlig og kan ikke her overføres til Fru Nordbys nye mann, selv om han fyller alderskriteriet. Hun har uansett en rangering etter ansiennitet som bygger på en grunnleggende feil, og dette har styret plikt til å rette når man oppdager feilen. En tildeling på et slikt grunnlag vil være en tildeling basert på bristende forutsetninger.
- Feilen styret gjorde ved at Fru Nordby ble plassert etter hennes fraskilte mann er en så åpenbar feil, at dette ikke binder styret.
- Det ville være en grov forsømmelse fra styrets side, dersom man hadde valgt å beholde hennes ansiennitet. En tildeling av andel på et slikt grunnlag ville kunne angripes av øvrige medlemmer som ikke nådde opp.
- Slik jeg vurderer saken er Herr Sørby den som skal tildeles bolig.

 Spørsmål?

Lurer på hvor mye styret kan ta i kommisjon for å selge en leilighet.

Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene.

Svar:

Som du ser av forslag til vedtekter skal "salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling"

 Spørsmål?

Vårt spørsmål er om det er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Ser frem til å høre fra dere.

Svar:

Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES- systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Grunntanken bak DES-systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt.

 Spørsmål?

Ved en befaring i vår siste overdragelse av en leilighet ble det notert at på badet bør det legges nytt belegg på gulv og ny tapet på vegger. I Taksten gjøres et fradrag på kr 25 000.-

Hvis vi tenker at naboleiligheten har samme standard og at badet der er restaurert tilsvarende. Andelseier legger fram en kvittering på kr 25 000.- for utført arbeid. Hva er da verdien på denne leiligheten?

Svar:

Verdien blir å sette til normalverdi for samme type og størrelse leilighet med normalt godt vedlikehold.
Påkostningen på kr. 25.000,- er rent vedlikehold og ikke en påkostning. Standarden i leiligheten er opprettholdt til normal standard og det gjøres hverken tillegg eller noe fradrag for overflatene i badet.

 Spørsmål?

Nye leiligheter er snart klare for innflytting i vårt DES-borettslag. En kjøper har valgt tilvalg på bedre kvalitetet for kr 100.000.- Naboleiligheten er kjøpt etter standard fra utbygger.

Hva er forskjellen i pris for disse leilighetene.

Svar:

Dersom bedre kvalitet kun er endring av farger på overflater i forhold til flatene på standard blir det ikke noen verdiøkning.

Dersom tilvalget for eksempel er endring fra malte flater på vegger i bad til fliser på vegger i bad, fra vinylbelegg på gulv til fliser på gulv i bad eller endring fra vinylbelegg på gulv i boligrom til parkett vil tilvalget gi en verdiøkning.
Tilsvarende dersom det er endring av fronter på kjøkkeninnredningen og baderomsinnredningen samt økning i mengde av innredningene.
Dersom tilvalget medfører en avregning (reduksjon i kostnad) i standard utførelse kommer dette til fradrag.
Det forutsettes selvfølgelig at tilvalget er dokumenterte endringer.

Takstmannen må for øvrig utvise et godt skjønn i sin vurdering i forhold til normale vurderinger som gjøres ved et hvert takstoppdrag i hht. Norges Takseringsforbunds eller NITO Taksts regelverk.

Ved å benytte det anbefalte beregningsskjemaet som DES-Norge har distribuert vil disse forholdene normalt bli godt ivaretatt.

 Spørsmål?

Det er §3.1 d) ang arv.
Skal det være slik at barn av beboere i  Borettslaget kan arve leilighet etter sine foreldre, da blir det vanskelig for oss medlemmer som står på venteliste for å få oss leilighet.
De fleste av min generasjon fikk barn da vi var rundt 20 år. Det vil si at når vi da blir 80, har vi barn på 60.
Så da kan det bli ganske umulig å komme seg inn i leilighet. Jeg mener denne paragrafen bør vekk og tildeling skje etter ansiennitet.

Svar:

Utgangspunktet finnes i Lov om burett (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;

(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, eller andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedadstigande linje, til forsterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidligare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i hustandsfellesskapsloven § 3

(2) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.

Som det klart fremgår i pkt 2 er lovens regel ufravikelig og kan derfor ikke fravikes.

(Svaret tidligere avgitt i Info 1-2013)

 Spørsmål?

De eldres Boligklubb har nå en bolig som er ledig for salg.
Det er to forskjellige ektepar som har skrevet seg på liste som interessert i å kjøpe boligen.
Det er ikke avklart hvem som skal ha førsterett.
Det ene medlem er: Fru Nordby (f.1957) som ble innmeldt i 2000 sammen med sin daværende mann Herr Nordby (f.1946). De ble imidlertid skilt året 2010 og mannen, Herr Nordby beholdt ansienniteten og hustruen skulle etter reglene søkt om eget medlemskap og flyttet nederst på listen. Det ble ved en feil fra styrets side ikke gjort, og hun ble plassert etter sin fraskilte ektefelle.
Hun gifter seg på nytt i 2014 med sin fraskilte manns yngre bror, Bror Nordby(f.1950). Han meldte seg inn i klubben i 2010.
Han fyller således betingelsene for å få tildelt bolig, da han er 64 år gammel, men kommer etter en annen søker i ansiennitet. Betingelsen for å få bolig i borettslaget er at medlemmet er fylt 60 år.
Bror Nordby er søker sammen med sin 58 år gamle hustru, Fru Nordby på den ledige boligen.

Det er imidlertid andre søkere på leiligheten. Med høyest ansiennitet er Fru Sørby og Herr Sørby, født henholdsvis 1944 og 1943. Sørbys har ansiennitet etter Fru Nordby, men foran Bror Nordby.

Fru Nordby er innforstått med at hun ikke er «gammel» nok til å bli tildelt leilighet, og hun har muntlig uttrykt ønske om at hennes nye ektefelle Bror Nordby bytter ansiennitet med seg, og på den måten kommer foran i «køen».

Hva er riktig avgjørelse i denne tildelingen?

Svar:

- Ved samlivsbrudd må ektefellene/ samboerne bli enige om hvem som beholder ansiennitet, noe som ble gjort i dette tilfellet. Ved en formell feil fra styret ble Fru Nordby ikke plassert nederst på listen da hun søkte nytt medlemskap, som hun skulle blitt jf. reglene.
- Alderskriteriet ved andelstildelinger er for øvrig et grunnleggende og ufravikelig prinsipp i DES-systemet. Dispensasjonsadgangen er meget begrenset.
- Medlemskapet er strengt personlig og kan ikke her overføres til Fru Nordbys nye mann, selv om han fyller alderskriteriet. Hun har uansett en rangering etter ansiennitet som bygger på en grunnleggende feil, og dette har styret plikt til å rette når man oppdager feilen. En tildeling på et slikt grunnlag vil være en tildeling basert på bristende forutsetninger.
- Feilen styret gjorde ved at Fru Nordby ble plassert etter hennes fraskilte mann er en så åpenbar feil, at dette ikke binder styret.
- Det ville være en grov forsømmelse fra styrets side, dersom man hadde valgt å beholde hennes ansiennitet. En tildeling av andel på et slikt grunnlag ville kunne angripes av øvrige medlemmer som ikke nådde opp.
- Slik jeg vurderer saken er Herr Sørby den som skal tildeles bolig.

 Spørsmål?

Lurer på hvor mye styret kan ta i kommisjon for å selge en leilighet.

Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene.

Svar:

Som du ser av forslag til vedtekter skal "salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling"

 Spørsmål?

Vårt spørsmål er om det er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Ser frem til å høre fra dere.

Svar:

Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES- systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Grunntanken bak DES-systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt.

 Spørsmål?

Ved en befaring i vår siste overdragelse av en leilighet ble det notert at på badet bør det legges nytt belegg på gulv og ny tapet på vegger. I Taksten gjøres et fradrag på kr 25 000.-

Hvis vi tenker at naboleiligheten har samme standard og at badet der er restaurert tilsvarende. Andelseier legger fram en kvittering på kr 25 000.- for utført arbeid. Hva er da verdien på denne leiligheten?

Svar:

Verdien blir å sette til normalverdi for samme type og størrelse leilighet med normalt godt vedlikehold.
Påkostningen på kr. 25.000,- er rent vedlikehold og ikke en påkostning. Standarden i leiligheten er opprettholdt til normal standard og det gjøres hverken tillegg eller noe fradrag for overflatene i badet.

 Spørsmål?

Nye leiligheter er snart klare for innflytting i vårt DES-borettslag. En kjøper har valgt tilvalg på bedre kvalitetet for kr 100.000.- Naboleiligheten er kjøpt etter standard fra utbygger.

Hva er forskjellen i pris for disse leilighetene.

Svar:

Dersom bedre kvalitet kun er endring av farger på overflater i forhold til flatene på standard blir det ikke noen verdiøkning.

Dersom tilvalget for eksempel er endring fra malte flater på vegger i bad til fliser på vegger i bad, fra vinylbelegg på gulv til fliser på gulv i bad eller endring fra vinylbelegg på gulv i boligrom til parkett vil tilvalget gi en verdiøkning.
Tilsvarende dersom det er endring av fronter på kjøkkeninnredningen og baderomsinnredningen samt økning i mengde av innredningene.
Dersom tilvalget medfører en avregning (reduksjon i kostnad) i standard utførelse kommer dette til fradrag.
Det forutsettes selvfølgelig at tilvalget er dokumenterte endringer.

Takstmannen må for øvrig utvise et godt skjønn i sin vurdering i forhold til normale vurderinger som gjøres ved et hvert takstoppdrag i hht. Norges Takseringsforbunds eller NITO Taksts regelverk.

Ved å benytte det anbefalte beregningsskjemaet som DES-Norge har distribuert vil disse forholdene normalt bli godt ivaretatt.

 Spørsmål?

Det er §3.1 d) ang arv.
Skal det være slik at barn av beboere i  Borettslaget kan arve leilighet etter sine foreldre, da blir det vanskelig for oss medlemmer som står på venteliste for å få oss leilighet.
De fleste av min generasjon fikk barn da vi var rundt 20 år. Det vil si at når vi da blir 80, har vi barn på 60.
Så da kan det bli ganske umulig å komme seg inn i leilighet. Jeg mener denne paragrafen bør vekk og tildeling skje etter ansiennitet.

Svar:

Utgangspunktet finnes i Lov om burett (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;

(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, eller andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedadstigande linje, til forsterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidligare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i hustandsfellesskapsloven § 3

(2) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.

Som det klart fremgår i pkt 2 er lovens regel ufravikelig og kan derfor ikke fravikes.

(Svaret tidligere avgitt i Info 1-2013)

fra Info 2-2015:

1

 Spørsmål?

Boliglån - avdragsfrie periode

Hvilken myndighet har DES-klubbens styre overfor borettslagene når det gjelder boliglån og den kontrakt som inngås i banken. Dette gjelder spesielt ved utløp av den avdragsfrie delen, hvor det har vært en tendens til å fornye til en ny periode.
Har DES-klubbens styre myndighet til å nekte borettslaget å inngå avtale med banken om ytterligere ny/nye perioder om avdragsfrihet?

Svar:

Borettslaget og DES-klubb er 2 forskjellige juridiske subjekter. Det er derfor ikke grunnlag for DES-klubb til å legge seg opp i borettslagets egne beslutninger. Forutsetningen er selvsagt at finansieringsbeslutninger ikke strider mot vedtektsbestemmelse.

2

 Spørsmål?

Hvem er det som i første rekke som skal godkjenne endring av vedtektene - DES klubben eller Borettslaget, og kan vedtektene tas inn hos begge?

Svar:

Forslagene behandles som vanlig på de respektives Generalforsamling. Generalforsamlingen i DES-klubben godkjenner sine egne endringer.
DES-klubben godkjenner eventuelle endringer i vedtektene for Borettslaget. DES-klubben kan nekte å  godkjenne endringene i Borettslaget dersom de strider mot DES-klubbens vedtekter.
Vedtektsendringer bør derfor tas inn både i DES-klubbens og Borettslagets vedtekter.

3

 Spørsmål?

Kan jeg i samråd med borettslagets styre endre på forslaget til vedtekter (leilighet overdras gjennom styret i DES-klubben og pris satt etter byggekostnadsindeks)?

Svar:

Forslagene må behandles som vanlig på de respektives Generalforsamling. Det bør gå klart fram av vedtektene i DES-klubben at endringer i vedtekter for Borettslaget må godkjennes av DES-klubben.

4

 Spørsmål?

Hvordan forholder det seg med medlemmer som har fått tildelt leilighet i borettslaget, skal de fremdeles være medlemmer av klubben og kunne delta på møtene?

Svar:

Dette er normalt regulert i vedtektene. Medlemskap i klubb er en forutsetning for å få tildelt leilighet. Da er det ikke naturlig at man kan melde seg ut av klubben når man er tildelt andel. Leieretten er nettopp etablert og knyttet til medlemskapet. Jeg er imidlertid kjent med at det i enkelte DES-systemer skjer utmeldelse av klubb når man har blitt tildelt leilighet, noe jeg mener er en inkonsekvens. I de tilfeller sier ikke vedtekten noe om dette.

5

 Spørsmål?

Medlemmer som har fått tildelt leilighet i borettslaget og siden selger og flytter ut igjen. Kan de fortsatt beholde sin ansiennitet i DEB-klubben?

Svar:

Medlem som flytter fra leiligheten er fortsatt medlem. DEB-medlemskapet tapes ikke når man flytter.

6

 Spørsmål?

Er det vanlig at DES-klubben er representert i styret for Borettslaget?

Svar:

Jeg kjenner ikke til situasjonen rundt i landet, men vet at det i enkelte DES-systemer er vedtektsfestet at borettslaget skal være representert i DES-klubbens styre.  Det er ikke normalt at medlem av DES- klubbens styre også skal sitte i borettslagets styre.

7

 Spørsmål?

Når det gjelder DES-klubbens oppsparte kapital, som er forholdsvis stor.
Når en leilighet blir ledig, har vedkommende beboer rett å få utbetalt sin andel av den oppsparte kapital. Er denne bestemmelsen riktig?

Svar:

Her er det DES-klubbens vedtekter som avgjør hvilke rett medlemmet har til å få utbetalt sin andel av opptjent kapital. Dersom vedtekten angir en slik rett, er den gjeldende (jeg har ikke den enkelte klubbs vedtekt).

8

 Spørsmål?

Det viser seg svært vanskelig å få inn medlemskontingent fra noen av våre medlemmer både fra de som bor i DES-borettslag og noen av de øvrige medlemmene i DES-klubben.
Det har vi oppdaget nå etter at banken (DNB) har avsluttet sitt forhold til DES-klubben.
Det er banken som har hatt ansvaret for oppfølging av medlemskontingent. Det viser seg også at kontingent kan være innbetalt for det siste året, men står ubetalt for noen av foregående år. Hvordan skal vi forholde oss her dersom kontingent ikke blir innbetalt for manglende år, til tross for purring fra oss?

Svar:

Klubben er selvsagt selv ansvarlig for å etablere ny bankforbindelse eller selv administrere oppfølging/ innkreving av medlemskontingentene. Når man har fått alt materiell tilbake fra tidligere bank, har man jo kunnskap om at DNB heller ikke har oppfølgingsrutiner for utestående kontingenter.

Når det oppdages at enkelte medlemmer fremdeles har utestående kontingenter fra tidligere år, men har betalt siste år, tilskriver man de aktuelle medlemmer og forklare situasjonen. Vedlegg giro på utestående og gjør oppmerksom på at medlemskap blir strøket dersom betaling ikke foretas.

9

 Spørsmål?

Det er regulert i DES-klubbens vedtekter at de som får leilighet i DES-borettslag fortsatt skal være medlemmer i DES-klubben.
Det vi lurer på er hvilken sanksjon vi kan bruke. Når det gjelder DES-klubbens medlemmer uten boretslagsleilighet kan man vel etter et par purringer sende varsel at dersom kontingent ikke betales innen en viss frist, blir vedkommende strøket.

Svar:

Når vedtektene klart sier at medlemmer som får tildelt leilighet i DES-borettslag, også må være medlemmer i DES-klubb etter tildeling, er dette et vedtektsbestemt pålegg. Følger ikke andelseier vedtekten og melder seg ut eller unnlater å betale kontingent, mister andelseier også retten til å bebo leilighet i dette borettslaget.

10

 Spørsmål?

Det blir noe vanskeligere for de av medlemmene som bor i DES-borettslag. Hva skal man si til disse? Nå har DES-borettslaget en paragraf 12 som omhandler mislighold hvor det i første avsnitt heter følgende: Hvis andelseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre måneders skriflig varsel, pålegges å selge sin andel. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan andelen kreves solgt gjennom tvangssalg, jfr Lov om borettslag paragraf 5-22".

Svar:

De fleste DES-klubber gir, etter hva jeg vet, sammen med siste purring, et varsel om at medlemskapet blir strøket dersom betaling ikke skjer innen gitt frist. Når fristen utløper uten betaling, slettes altså medlemskapet. En senere re-innmelding vil normalt ikke gi rett til gammel ansiennitet. Man kan selvsagt ha en vedtekt som sier at medlemskapet blir slettet ved uteblitt betaling, men tilsvarende tekst i siste kontingentpurring bør være tilstrekkelig.

11

 Spørsmål?

Tenker videre i den sammenheng om det kan tas inn i kjøpekontrakten for nye kjøpere en pasus som sier noe slikt som dette: Medlemmer som er tildelt bolig gjenom Bospareklubben skal fortsatt være medlemmer av DES-klubben og betale kontingent. Denne ordlyden er tatt inn i paragraf 2 i Bospareklubbens vedtekter, men ikke i borettslagets vedtekter. Bør kanskje få det inn her også?

Svar:

Når det er vedtektsfestet at tildeling av boenhet forutsetter medlemskap, og at medlemskapet i DES-klubb skal fortsette etter tildeling, bryter andelseier medlemsforutsetningen ved unnlatt betaling/ utmeldelse etter tildeling av leilighet. Jeg mener derfor at andelseier i vesentlig grad bryter grunnvilkåret for tildeling av andel/ leilighet. Konsekvensen kan derfor bli pålegg om salg, slik jeg ser saken. Når tildelingen skjer gjennom Boligspareklubb og på grunnlag av medlemskap, samt klubbens tildelingsprinsipper, vil brudd i etterkant anses som tildeling under bristende forutsetninger.

Det bør utarbeides en standardkontrakt ved overdragelser i borettslag som er tilknyttet DES-klubb. Jeg kjenner ikke til hvordan meglerprosessen håndteres hos dere, men dere kan eventuelt gi megler pålegg om å innta hva dere ønsker i meglers kontrakt. Her legger man bl.a. inn grunnforutsetningene, som innskuddsberegningen, medlemsforutsetningen osv. Din foreslåtte passus, hentet fra vedtekt § 2 bør inntas. Det kan også understrekes at man selvsagt også må betale medlemskontingent.

Dessverre er det ofte slik at borettslagets og DES-klubbens vedtekter ikke alltid er harmonisert med hverandre. Da kan det oppstå helt unødvendige tolkningsproblemer. I mange saker som har versert i rettssystemet mellom DES-klubb og borettslag/ andelseier/ arvinger, har årsaken ofte vært uklare vedtekter eller mangel på harmonisering mellom vedtektene i DES-klubb og borettslag. Det er dessverre bare å erkjenne at en del DES-medlemmer mister lojalitetsfølelsen til klubb når de har fått tildelt leilighet. Da blir borettslagets interesser viktigere enn klubbens når uenighet mellom klubb og borettslag oppstår. Mitt generelle råd til DES-klubber og tilknyttede borettslag er derfor at man bør samarbeide for å få klare og harmoniserte vedtekter.

12

 Spørsmål?

Er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks?

Svar:

Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Et sameie gir på mange måter den enkelte sameier et annet og sterkere juridisk ståsted og utgangspunkt enn som leietaker i borettslag. Det kan være problematisk å etterleve solidaritetstanken DES er tuftet på. Sameiets styre vil normalt beskytte sameiernes eierposisjoner og prisreguleringen vil være markedsstyrt. Grunntanken bak DES systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt. Utslagene varierer noe alt etter hvor i landet man holder til.

DES medlemmene som får tildelt leilighet skal ikke se på dette som en investering. DES klubbene skal være «vaktbikkjer». Man har erfart at borettslags styrer ikke alltid opptrer lojalt i forhold til DES klubb, og dette har da også resultert i flere rettstvister. Slik jeg ser saken, vil terskelen for at konflikter mellom DES klubb og sameie oppstår, være lavere enn ved borettslagskonstellasjoner, nettopp fordi sameiet ikke er tuftet på tilsvarende grunnprinsipper.

DES Norge anser derfor din forespørsel om medlemskap i DES Norge som problematisk, nettopp fordi grunnprinsippene som DES klubber og tilknyttede borettslag forplikter seg til å følge, ikke er til stede.

13

 Spørsmål?

Jeg har fått oversendt en henvendelse fra DES- Norge til besvarelse. Da jeg både innehar konsesjon som nærings- og privatmegler har jeg en del kunnskap på området.

Den problematikk som nå kommer opp, er ikke overraskende. Jeg har ved flere anledninger gjort DES-klubber og borettslag oppmerksom på at prosessene ved andelsoverdragelser stiller strenge formelle krav til gjennomføring. Jeg har konstatert en generell motvilje mot å ta konsekvensen av nye og skjerpede krav. Motivet har nok ganske enkelt vært å spare penger i salgsprosessen. Pengene man sparer ved å drive en slags delvis meglervirksomhet, kan i verste fall bli meget kostbar for «megler». Dessuten er den i ulovlig.

Svar:

Det er gode grunner for at man bør overlate prosessen ved eiendomsoverdragelser i DES-systemene til megler og/ eller advokat med konsesjon. Advokater må ha en egen tillatelse/ konsesjon for å kunne drive eiendomsmegling. Hvert eneste salg/ må innrapporteres til Finanstilsynet og Advokatforeningen (begge deler for advokater), som belaster megler/ advokat et gebyr i henhold til fastsatte regler. Megler/advokat må også ha ansvarsforsikringene på plass. Det er endog så strengt at advokater uten nødvendig meglerkonsesjon har fått problemer med bank dersom de ikke er registrert i Finanstilsynet med gyldig konsesjon for eiendomsmegling.

14

 Spørsmål?

Lurer på hvor mye styret kan ta i komisjon for og selge en leilighet.
Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene.

Svar:

Takk for E-post vedr. salg av en leilighet i et DES-borettslag.
Som du ser av forslag til vedtekter skal "salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling"
Vennligst opplys hvilken DES-klubb som ønsker svar før spørsmålet sendes vår advokat.

fra Info 1-2015:

23

 Spørsmål?

Må man fortsatt være medlem i DES-klubben etter å ha blitt tildelt leilighet i et DES-borettslag?

Svar:

Vedtektene bør være klare på at du må være medlem så lenge du er eier av en bolig i et DES-borettslag.
Men spareplikten opphører ved tildeling av leiligheten.

 fra Info 3-2014:

22

 Spørsmål?
I Borettslaget sine vedtekter står følgende:

Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.

Det noen mener er at både innskuddet og hele lånet skal beregnes etter lik Byggekostnads-indeks helt fra starten. Altså skal nedbetaling ikke tas hensyn til.

22

 Svar:
Basispris ved overdragelse får vi når opprinnelig kostpris (innskudd+lån) indeksjusteres, og deretter fratrekkes andel av resterende felles gjeld. Endelig overdragelsespris fastsettes av takstmannen når blant annet påkostninger og slitasje er vurdert.

21

 Spørsmål?

 Fellesgjeld/kasse i sameiet. Vedlegg § 3 3.2

§ 3 3.2
Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret i DES-klubben. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, (innskudd + lån) justert med endringer i byggekostnadsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.

Hvordan blir dette praktisert?

21

 Svar:

Svaret blir presisert nærmere her, - og et oversiktlig skjema for prisfastsettelse er presentert nedenfor.

VEILEDNING FOR BEREGNING AV VERDI FOR LEILIGHETER /ANDEL I BORETTSLAG MED KLAUSULERT VERDISETTING.

Det forutsettes at den enkelte DES-klubb med tilsluttet borettslag har klausulert verdisettingen av leiligheter / andeler i sine vedtekter. Denne klausuleringen bør være vedtatt både for DES-klubben og det enkelte borettslag.

Det anbefales at det i vedtektene også klausuleres at verdisettingen skal utføres av en takstmann som er oppnevnt av DES-klubben, og som er medlem i Norges Takseringsforbund (NTF) med sertifikat for taksering= av boliger.

Skjematuret som benyttes av en NTF takstmann er tilpas= set oppgaven å taksere andeler / leiligheter i borettslag og i varetar alle forhold som skal opplyses ved omsetning av boliger i hht. gjeldende regler og  lovverk.

I tillegg bør takstmannen ha en standard tekst i feltet for markeds- og låneverdi i takstdokumentet om følgende:

Takstens konklusjon er satt med bakgrunn i vedtektene for XXXXX Boligspareklubb for Eldre og vedtektene XXXXX Borettslag som er tilsluttet boligspareklubben.  I feltet for Oppdrag og forutsetninger bør takstmannen ha med følgende forbehold:

  • Det er avvik i takstdokumentets standard og struktur ved at det ikke er beregnet teknisk verdi for andelsleiligheten, og at verdifastsettelsen er i henhold til eget skjema for verdifastsettelsen som er vedlagt taksten.
  • Det er videre behov for en fyldig dokumentasjon vedrørende alle forhold i borettslaget. Dette er poster som er medtatt i takstskjemaet til NTF.
  • I steden for at takstmannen regner ut teknisk verdi i takstdokumentet bør det benyttes et hjelpedokument som behandler alle poster som er nødvendig for å komme frem til den klausulerte verdien og som blir takstens konklusjon / høyeste lovlige salgspris i henhold til vedtektene.

Ved beregning av andelens / leilighetens verdi er det alltid opprinnelig kostpris inkl. andel felles gjeld som legges til grunn for regulering i henhold til vedtatte «indeksregulering». Normalt benyttes Statistisk Sentralbyrås Byggekostnadsindeks for småhus eller blokker. Opprinnelig kostpris er lik basispris.

  • Det beregnes tillegg for egne varige påkostninger.
  • Det gjøres fradrag for slitasje og elde i leiligheten samt for feil, mangler og uhensiktsmessige forandringer. 
  • Det gjøres tillegg for andel av felles disponible midler per dato for verdifastsettelsen.
  • Andelens verdi / kostnad tillegges (f.eks. kr. 100,-).
  • Det gjøres alltid fradrag for andel av langsiktig gjeld per dato for verdifastsettelsen.En kommer da frem til beregnet pris per dato. 

  fra Info 2-2014:

fra Info 1-2014:

20

20. Spørsmål?

  Arv. Vil et barn som fyller de kriterier vi har i vedtektene gå foran de andre på prioriteringsliste pga arv?

20

Svar: 20

 I henhold til borettslags-loven har barnet forkjøperett. Bruusgaard fikk svar fra departementet i sin tid, og svaret var klart at dersom kravene som alder osv oppfylles for å bli medlem, er det forkjøpsrett.

19

19. Spørsmål?

  Vi har et tilfelle der to personer bor i samme hus – har betalt en «parkontingent» men ikke har samboerpakt e.l. Hvordan er det da om én av disse går bort?

19

Svar: 19

 Vi mener at har de to vært samboere, og begge navn er registrert i medlemsregisteret, kan lengstlevende videreføre medlemsskapet.

18

18. Spørsmål?

Vår kommune innfører dette året eiendomsskatt for første gang på alle boliger og hytter i kommunen. I denne anledning er det gjennomført taksering av alle eiendommer. Blant disse er et boligkompleks på 16 enheter som tilhører bospareklubbens borettslag. Boligene ble bygd på 80-tallet. Siden da har all boligomsetning foregått etter streng regulering av vedtekter, der det kun er anledning til å bruke prisindeks til regulering av kjøpesum. Dette har medført at boligene omsettes langt under markedsverdi.
Ved takseringen for eiendomsskatt har kommunen lagt normal markedsverdi til grunn. Dette klager bospareklubben på, da de hevder at boligene ikke har større verdi enn det de etter vedtektene kan omsettes for.

Før kommunen tar stilling til klagen ønsker en å vite om dette er en kjent problemstilling, og om hvordan dette evt. løses, i andre kommuner. Det er her vi tillater oss å spørre dere: kjenner dere til hvordan grunnlaget for eiendomsskatt settes i kommuner der dere har medlemmer, og hvor eiendomsskatt er innført?

18

Svar: 18

Med bakgrunn i Boligspareklubbens og borettslagets vedtekter er prisfastsettelsen for denne type leiligheter lavere enn omsetningsprisen for tilsvarende andelsleiligheter i samme strøk i samme kommune.

I henhold til reglene for fastsettelse av ligningsverdier kan størrelsen av ligningsverdien påklages når en kan dokumentere at den gjeldende leilighet har en faktisk lavere omsetningsverdi enn gjennomsnittet for tilsvarende boliger. Dette kan dokumenteres med organisasjonsformen for Boligspareklubben og borettslagene tilknyttet denne, samt eventuelt med henvisning til faktiske salg.

Se forøvrig utredningen fra Per Egil Ilsaas i Info-2-2013 fra DES-Norge

17

17. Spørsmål?

 Ansiennitet Når en person har flyttet og dermed blir strøket på ansiennitetslista. Flytter tilbake og melder seg inn.
I de gamle vedtektene ble du automatisk strøket – i de nye kan du være medlem uten å være bosatt i kommunen. Fint om dere kan gi meg tilbakemelding på dette.

17

Svar: 17

Dersom et medlem har flyttet og er strøket i medlemsregisteret i DES klubb, er normalt dette begrunnet i vedtektsbestemmelsen på det aktuelle tidspunkt. Det spiller ingen rolle om medlemmet selv har meldt seg ut eller om det er vedtektsbestemmelsen som har medført at medlemmet er fjernet fra medlemslisten. Melder tidligere medlem seg inn igjen etter vedtektsendring, vil ansienniteten måtte beregnes fra nyinnmelding, uten tillegg fra tidligere. Når vedtekten endres, slik at også medlem som flytter kan fortsette å være medlem, er dette en ny situasjon som ikke kan få tilbakevirkende kraft. Det kan ikke være slik at medlemmer som tidligere har flyttet og er strøket fra medlemsregisteret nå får rett til å ta med seg tidligere ansiennitet fordi man har endret den aktuelle vedtektsbestemmelsen.

16

16. Spørsmål?

 Kan et medlem i Des-klubbens styre også være styremedlem i et av borettslagene som hører inn under Des-klubben?

16

Svar: 16

I prinsippet er det ikke ulovlig. Enkelte DES klubber har endog vedtektsfestet at borettslaget skal ha styremedlem i DES styret. Det kan både ha sine fordeler og ulemper. I den grad borettslaget og DES klubb har motstridende interesser i enkeltsaker til behandling i DES styret, vil man måtte vurdere medlemmets habilitet i saken. Dersom DES styrets flertall mener at styrerepresentant fra borettslaget ikke anses stemmeberettiget i enkeltsak, kan dette selvsagt skape vanskelige arbeidsforhold i styret, noe man har hatt enkelte eksempler på. Et utgangspunkt for DES styrets vurdering av habiliteten til borettslagets representant i DES styret, vil være om borettslagets styre er «på kollisjonskurs» med DES klubb.

15

15. Spørsmål?

Det skrives referat/protokoll fra hvert styremøte som sendes til alle medlemmer av styret. Er det påkrevet at flere enn referent fra styret skriver under referatet? Ved årsberetninger og årsregnskaper skriver alle styremedlemmene under, mens referater fra Generalforsamling og Årsmøter skrives under av 2 valgte personer fra medlemmer i DES som ikke er medlemmer av styret.

15

Svar: 15

Borettsloven § 8-7, 1.ledd nr. 2 sier meget klart at alle fremmøtte styremedlemmer SKAL underskrive protokollen. Det er ingen grunn til at det skal gjelde andre regler for DES styrenes protokoller. Selv om protokollen ikke er undertegnet av alle, er vedtakene som er fattet likevel gyldig jf. Ot. prp. 30 (2002-2003) s. 294. Protokollen har i første rekke betydning som bevis for hvilke vedtak som er fattet.

fra Info 3-2013:

14

14 Spørsmål?
I Borettslaget sine vedtekter står følgende:

Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.

Det noen mener er at både innskuddet og hele lånet skal beregnes etter lik Byggekostnads-indeks helt fra starten. Altså skal nedbetaling ikke tas hensyn til.

14

Svar: 14
Basispris ved overdragelse får vi når opprinnelig kostpris (innskudd+lån) indeksjusteres, og deretter fratrekkes andel av resterende felles gjeld. Endelig overdragelsespris fastsettes av takstmannen når blant annet påkostninger og slitasje er vurdert.

13

13 Spørsmål?
Kjøpekontrakt for boliger under oppføring:
Vi er nå i ferd med å inngå kjøpekontrakt med de som har meldt seg, og her sliter vi litt. Vi skulle gjerne hatt et eksempel på hva kontrakten bør og må inneholde for å ivareta både selger og kjøpere. Mitt spørsmål er om DES-Norge har en mal på hvordan en slik kjøpekontrakt skal se ut, og hva den må inneholde, og om vi i tilfelle kunne få den tilsendt.

13

Svar: 13
– Vi vil anbefale at profesjonelle tar seg av alt. Å ha en profesjonell part involvert når det er snakk om så mye penger, er en fordel for både kjøper og selger, sier informasjonssjef i Norges eiendomsmeglerforbund, Roger Nyborg.

– Det er så store beløp det er snakk om at det er greit å involvere en advokat og/ eller megler både av hensyn til selger og kjøper, sier Ingebjørg Kiil i Forbrukerrådet.

12

12 Spørsmål?
Syns informasjonsskrift 1/2013 var bra. Skjemaet som fulgte med om PRISFASTSETTELSE VED OVERDRAGELSE AV LEILIGHET, var svært godt utformet. Har likevel et lite spørsmål vedr. dette:
Skal en alltid regne opprinnelig kostpris eller skal en regne fra erverv dersom leilighetene er omsatt tidligere?
Håper dere kan hjelpe meg med også dette.

12

Svar: 12
Ved beregning av verdi med grunnlag i kostpris er det den opprinnelige kostprisen fra byggeåret for den enkelte andelsleiligheten som skal benyttes.
Det er grunnlaget i enten konsumprisindeksen eller indeksen for boligbygg, blokk eller småhus som bestemmer prisutviklingen.

11

11 Spørsmål?
Jeg er styreleder i DE Eldres Boligklubb. Generalforsamling er avholdt. Det kom opp protest mot å ta inn i vedtak for regnskap og revisjon at styret gis ansvarsfrihet. Argumentasjonen var at dette var avlegs, og ikke hadde noen hensikt å ha med. Jeg ser ved et søk på nett at svært mange lag og foreninger har dette i sine vedtak fortsatt for 2012. 
Jeg ber derfor om en juridisk vurdering av om dette er korrekt fortsatt, eller om det like gjerne kan utelates i protokoll fra generalforsamling der regnskap blir behandlet.

11

Svar: 11
Det finnes etter min gjennomgang av saken og spørsmålet for DES, intet grunnlag for unntak av de klare hovedprinsipper som gjelder i norsk rett for styreansvaret.

Jeg er meget klar på at den tidligere praksis og begrunnelsen for denne klausul er mer enn tvilsom, rettslig sett. En generell ansvarsfraskrivelse virker på meg som en avleggs og dårlig juridisk begrunnet inkurie. Lovgiver har jo også skjerpet kravene til styrer, revisorer osv på alle områder i de senere års lovgivning. Det er ikke slik at lovens krav til normale kjøreregler med hensyn til forsvarlighet og normal aktsomhet gir DES styrene immunitet med hensyn til mulig ansvar på dette området. Et eventuelt ansvar vil bli vurdert på bakgrunn av hva det eller de eventuelle brudd består i. En ansvarsfraskrivelse er etter min oppfatning ganske enkelt uten rettslig betydning og bør fjernes hvor man tidligere har inntatt dette.

Jeg har følgelig den største forståelse for protesten som ble fremmet på generalforsamling, og mener den er vel begrunnet.

fra Info 2-2013:

10

10 Spørsmål?
Vi benytter Anonymt Boligbyggelag (ABBL) som vår regnskapsfører, men er selvsagt ikke medlem av ABBL som borettslag. Vi har nå blitt klar over at denne tjenesten blir fakturert oss med MVA, noe som ikke skjer for borettslag tilknyttet ABBL. Det hevdes at dette er en mva-regel når selskaper er internt tilknyttet. MVA-beløpet er ikke ubetydelig.
Vi stusser over at borettslagene behandles ulikt her for samme tjeneste, avhengig av om man er tilknyttet ABBL eller DES.
Er dette en kjent problemstilling for DES-Norge?

10

Svar: 10
Tjenester av denne type er i utgangspunktet momsbelagt. Hvilke unntaksregel som gjelder når regnskapsfører utfører de samme tjenester for tilknyttede borettslag kjenner jeg ikke til. Avgjørende i forhold til spørsmålsstiller er imidlertid at borettslaget i denne sammenheng kjøper tjeneste av ekstern leverandør, uten tilsvarende tilknytning som tilknyttede borettslag har, noe som da begrunner momsen.

09

09 Spørsmål?
Syns informasjonsskrift 1/2013 var bra. Skjemaet som fulgte med om PRISFASTSETTELSE VED OVERDRAGELSE AV LEILIGHET, var svært godt utformet. Har likevel et lite spørsmål vedr. dette:
Skal en alltid regne opprinnelig kostpris eller skal en regne fra erverv dersom leilighetene er omsatt tidligere?
Håper dere kan hjelpe meg med også dette.

09

Svar: 09
Ved beregning av verdi med grunnlag i kostpris er det den opprinnelige kostprisen fra byggeåret for den enkelte andelsleiligheten som skal benyttes.
Det er grunnlaget i enten konsumprisindeksen eller indeksen for boligbygg, blokk eller småhus som bestemmer prisutviklingen.

fra Info 1-2013:

08

08 Spørsmål?
Er det noen klubber som har øvre aldersgrense for tildeling av bolig? Eks vis 75. Således at man ikke kan få tildelt bolig hvis man er over 75 år ved en ledig bolig.

08

Svar: 08
Ja, det finnes dessverre, men frarådes av flere grunner.
Dersom lokale vedtekter, med slike begrensninger for medlemmer, skulle bli prøvd for domstol, er jeg rimelig sikker på at konflikt mellom bestemmelser og klare prinsipper i borettsloven, vil medføre at denne aldersbegrensningen fastslås ugyldig. Departementet har uttalt at man ikke har anledning til å vedtektsfeste og begrense medlemmers forkjøpsrett ved aldersgrense oppad – eksempelvis ved 75 år. Det at man vedtektsfester aldersgrense eksempelvis 60 eller 65 år nedad, ivaretar borettslovens formål ved klausulerte boligtildelinger, og anses på denne bakgrunn rimelig.

07

07 Spørsmål?
- hva med vedtektsendring som bestemmer at bolig går tilbake, hvis man får fast plass på bo-institusjon - som aldershjem etc. Hos oss sitter medlemmet på boligen sin selv om vedkommende har fått fast plass på pleie-/aldershjem!

07

Svar: 07
Lov om burettslag av 6. juni 2003 § 5-5 reguleres spørsmålet: «Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3 (ektefelle, barn m.v.), har butt i bustaden i minst eit av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar».

Det foreligger altså i borettslov en rett til utleie med maksimum samlet utleietid på 3 år. Andelseier må ha oppfylt lovens forutsetning om botid før utleie. Eier kan altså ikke først leie ut for ett år, og så søke om nye tre år.

For klausulerte borettslag betyr lovens bestemmelse, at styret i utgangspunktet kun kan nekte fremleie, dersom eier ønsker å leie ut til leietager som ikke oppfyller kriteriene fastsatt i lov/ vedtekt for å kunne bli andelseier. Denne nektelse ansees saklig begrunnet. Dette er primært for å beskytte øvrige andelseiere som har kjøpt en eldrebolig, og som ikke skal risikere at naboene leier ut til barnefamilier eller ungdomskollektiver.

Konsekvensen av lovens bestemmelse, blir at eldre som bor fast på aldrers-/ sykehjem, ikke har anledning til å beholde leiligheten utover 3 år. Leies ikke andelen ut, regnes 3 års fristen å løpe fra flytting til alders eller sykehjemmet. Styret kan pålegge salg.

Jeg antar, at pålegg om salg av andel med begrunnelsen at medlemmet har fått fast plass på sykehjem eller aldershjem, ikke holder rettslig. Det må begrunnes i lovens 3-års regel og overskridelse på dette punkt.

Jeg går i denne omgang ikke nærmere inn på hjemmelsgrunnlaget for bruk «med særlig grunn» i borettslov § 5-6, hvor ekteskapsloven § 68 og husstandsfellesskapsloven § 3 gir ektefelle og samboer bruksrett, uten forannevnte begrensninger. Heldigvis begynner de lokale DES-klubbene å tilpasse og implementere ufravikelige regler i borettslov i sine vedtekter.

(se for øvrig § 5 i forslag til vedtekter fra DES-Norge)

06

06 Spørsmål?
- hvor vanlig er det at bolig kan arves dersom medlem dør. Forutsatt at arvingen også er des-medlem?

- dessuten burde også vedtekter endres slik at det er ekteparet som er medlem, og at gjenlevende overtar ansiennitet ved dødsfall?

06

Svar: 06

Utgangspunktet finnes i Lov om buretts (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;

(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, eller andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedadstigande linje, til forsterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidligare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i hustandsfellesskapsloven § 3

(2) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.

Som det klart fremgår i pkt 2 er lovens regel ufravikelig og kan derfor ikke fravikes,

Se § 11 i forslag til vedtekter for borettslag fra DES-Norge. Vedtektene bør formuleres så klart, at det tydelig fremgår at ektepar/ samboere utgjør ett medlemskap. Her har klubbene en jobb å gjøre i forhold til sine vedtekter.

05

05 Spørsmål?
Kan jeg få tilsendt prøve på hvordan et takstskjema bør se ut?

05

Svar: 05
Taksering utføres av offentlig godkjente takstmenn med særlig kompetanse innen fagfeltet. Ta kontakt med den takstmannen din DES-klubb benytter.

Lenger ut i dette heftet finner du et skjema for ”Prisfastsettelse ved overdragelse av leilighet i Grandeløkken Borettslag A.L.”

04

04 Spørsmål?
I sommer sendte jeg inn spørsmål som gjaldt hvordan en skal stille seg dersom gjenlevende ektefelle er f.eks. bare 30 år. Dette er noe som kan skje nå når vi er blitt så internasjonale.

04

Svar: 04

Gjenlevende ektefelle har, i forhold til bolig i klausulerte borettslag, de samme rettigheter til denne, som førstavdøde dvs. medlemmet hadde. Dette følger av ekteskapslov og egen bestemmelse i borettlov, hvor vedtekter i DES-klubb ikke kan bestemme annet.

Temaet er for tiden et hett diskusjonstema i flere DES-klubber, hvor man også drøfter forholdet mellom samboere og ektefeller, og om det bør være ulikheter i forhold til DES.

Jeg mener man bør se hen på samfunnsutviklingen, hvor lovgiver i dag ikke ser grunn til å behandle hva man som par velger av formaliteter, ekteskap eller samboerskap, ulikt.

Gjenlevende ektefelle vil, slik jeg ser dette, være sikret i et felles medlemskap med sin DES-registrerte ektefelle, partner eller samboer, så lenge han eller hun lever, selv om alderskriteriet ikke er oppfylt jf. vedtekter. Jeg mener videre, at medlemskapet består, forankret i ekteskapet (eller partner/ samboerskap), om man i det hele tatt har behov for en nærmere begrunnelse. Et annet argument er at eierskapet til DES - bolig er begrunnet i medlemskapet. Det er en underlig konstruksjon om man behandler en formalisert ektefelle, partner eller samboer som «nisse på lasset» i forhold til DES-medlemskap og rettighetshaver. Eierrettigheten slettes ikke om registrert medlem dør. DES-klubben vil ikke kunne pålegge gjenlevende ektefelle, partner eller samboer salg, med begrunnelsen at man jf. vedtektene ikke oppfyller DES-klubbens alderskriterium.

03

03 Spørsmål?
I våre vedtekter § 2 er det satt som vilkår for medlemskap at det innbetales et beløp p.t. kr. 200,- pr. måned på en rentebærende konto for medlemmet. Det viser seg at dette ikke blir fulgt av alle våre medlemmer. Banken kan p.g.a. taushetsplikten ikke gi oss navnene på disse medlemmene. Hva gjør vi med dette?

03

Svar: 03
Avtalen med banken bør her være medlemmets eget ansvar.
Når ansienniteten en gang i fremtiden skal dokumenteres, må banken kunne bekrefte at avtalt spareplan er overholdt.

02

02 Spørsmål?
Når en leilighet skal selges, blir det straks meldt til borettslagets styre/ forretningsfører.
Hvor lang tid har selger på å få leiligheten tømt?

02

Svar: 02
Lov om burettslag (burettslagslova) § 4-15 gir anvisning på frist reglene for å gjøre forkjøpsrett gjeldende og § 4-5 om godkjenning av ny andelseier.

I forhold til tømming av leiligheten, vil dette bestemmes av hvilke tidspunkt man setter som formelt overtagelsestidspunkt i kontrakt, dvs. hvilke dato ansvar går over på kjøper og oppgjør er innbetalt. Overtagelse kan aldri fastsettes før ny andelseier er godkjent.

En normal gjennomføringsperiode fra salg meldes til forretningsfører, til overtagelse skjer, ligger normalt på 4-5 uker.

01

01 Spørsmål?
Når det skal takseres/ fastsettes pris ved salg av andel, har det kommet spørsmål fra takstmann om hva som egentlig menes med den formuleringa som er brukt.

Hos oss står det nå:

"3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregningen av overdragelsesbeløpet."

i forslaget fra DES Norge står det:

"3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån)justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Salg av bolig skal bare skje ved forretningsfører som har bevilling. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet."

Disse er så vidt vi kan vurdere, temmelig identiske. Vi har valgt konsumprisindeks istedet for byggekostnadsindeks. Det er ikke dette som har ført til spørsmål.

Vi ønsker særlig en utdyping av siste setningen. Hva innebærer dette i detalj? Vår takstmann mente at første del som beskriver prisfastsetting står i konflikt /opphever den siste setningen. Styret føler ikke at de med sikkerhet kan forklare dette, siden vi hverken har spesiell økonomisk eller juridisk kompetanse. Kan dere hjelpe oss?

01

Svar 01 utarbeidet av advokat Knut Lyngtveit:

Det er gjort enkelte endringer i teksten til vedtektenes § 3.2 fra DES Norge, men i prinsippet er de like.

Dere benytter konsumprisindeks i stedet for byggekostnadsindeks. Dette er bare valg av grunnlag.

Andre setning i vedtektene for deres DES–klubb er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold.

Andre setning i vedtektene for DES Norge er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån) justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader.

Jeg oppfatter begrepene «opprinnelig kostpris» hos dere og «opprinnelig kostpris» (innskudd + lån) hos DES Norge som samme grunnlag. Sistnevnte benytter formuleringen «tillagt andel nedbetalt fellesgjeld». Når en benytter det fulle beløpet for fellesgjeld blir hele kostprisen lagt til grunn som grunnlag for indekstillegget. Nedbetalingen av andel fellesgjeld trekkes fra senere i regnestykket når en gjør fradrag for gjenstående andel fellesgjeld.

Den siste setningen i paragrafen er som følger for begge to: Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.

Dette er en litt tung formulering, men dette betyr at gjenstående andel av fellesgjelden skal trekkes i fra i regnestykket.

Et slikt fradrag gjøres i alle takster som utføres på skjema for borettslag / andelsleiligheter som benyttes av takstmenn tilknyttet NTF, Norges Takseringsforbund.

[ Til toppen ]

   Siden er sist oppdatert: 28.03.17

Besøksadresse: Nedre Slottsgate 4,  0157 OSLO
Telefon: 970 46 157 eller 930 45 780 (styret)

E-postadresse:  post@des-norge.no
Post: 
DES-Norge, Lyngtveit & Co,
Nedre Slottsgate 4,  0157 OSLO

Bankgiro:  1607 44 31228
Organisasjonsnr: 
990 753 903